Ein Haus im Haus

Aussicht, Einsicht und Durchblick ermöglicht die lang gezogene Bauweise des Hauses wie auch eine grosszügige Verglasung. Umhüllt wird das Haus von einem Kleid aus Weisstannenlamellen. Die vertikal strukturierte Fassade verleiht dem Baukörper einen ruhigen, aber differenzierten Charakter. Subtil entflechtet sich die Fassade vom Wohngebäude, der auf drei Seiten verglaste Wohnraum scheint ein Haus im Haus zu bilden. Dadurch entstehen reizvolle, umlaufende Wege, die das äussere und das innere Haus spürbar werden lassen. Gleichzeitig wirkt der überdachte, ums Haus verlaufende Freiraum wie eine organische Verbindung zwischen dem inneren und äusseren Gebäudevolumen. Atmosphärisch wird der Wohnraum durch abwechselnde Sequenzen von Licht und Schatten, Transparenz und Privatsphäre beeinflusst.

Eingekleidet ist die Innenausstattung des Familienhauses mit Weisstanne und einem kraftvollen Boden aus Esche. Zudem setzten die Bauherren auf Lehm im Badezimmer und auf Schwarzstahl bei Küche und Ofen. «Architektur und Innenarchitektur sind in einer fliessenden Gebäudestruktur dieser Art nicht zu trennen, sondern sind miteinander gedacht», sagt Helena Weber. Passend dazu wurden raumzonenbildende Möbel eigens von einem Tischler aus der Region gefertigt.

Nachhaltige Wärme

Den Bauherren war es ein Anliegen, durchgehend ökologische Materialien aus nachwachsenden Rohstoffen einzusetzen. Auch bei den Dämmmaterialien hat man deshalb Holzwolle und Zellulose gewählt. Zudem wurde das Haus in Niedrigenergiebauweise errichtet, der Heizbedarf erfolgt über eine Luft-Wärme-Pumpe. Ergänzt wird das ökologische Konzept mit einem im Wohnraum dominant positionierten Speicherofen. Diesen bezeichnen die beiden Architekten Helena Weber und Philipp Berktold als ihr persönliches Highlight: «Mit dem integrierten Brotbackofen strömt öfter der Duft von frisch gebackenem Brot durch den Wohnraum.» Es ist ein Duft, der einen das Zuhause fühlen lässt. Darüber hinaus ist auch der Kontrast des warm anmutenden Holzhauses, das in seiner Schlichtheit Respekt vor der umliegenden rauen Naturkulisse vermittelt, etwas, das die Architekten als gelungen bezeichnen. Das lag ihnen besonders am Herzen: «Die Bauaufgabe selbst ist immer wieder spannend, da man alle Themen der Architektur streift. Wichtig dabei sind immer die ortsbauliche Einbindung und der Bezug zur Umgebung, damit die gebaute Struktur eine natürliche und angemessene Ergänzung darstellt», sagen die Architekten zur Anforderung und zum Vorgehen.

Weil sie als grundsätzliches Problem im Einfamilienhausbereich die Zersiedelung und den hohen Verbrauch an Grund und Boden nennen, ist ihr Ziel stets, die Häuser derart anzulegen, dass eine Nachverdichtung möglich ist. Aufgrund dessen wurden die Bauherren auch auf das Architektenduo aufmerksam. «Ihnen ist unsere Grundhaltung und die Art, wie wir mit den Bauaufgaben umgehen, aufgefallen», sagt Philipp Berktold. Der Bauherr selbst ist im gestalterischen Sektor tätig, was bei gewissen Themen zu Know-how-Synergien führte, weshalb der Architekt die Zusammenarbeit und die gemeinsame Entwicklung des Hauses als fruchtbar bezeichnet. Und so ist das Haus als Fingerabdruck der Haltung und der Werte der Hausbesitzer zu verstehen. Denn die Architekten sind überzeugt: «Jedes Haus ist anders und speziell. Es fliesst immer ein Stück weit die Persönlichkeit der Bauherren mit ein.» So war es auch beim Haus am Eulenwald, das sich zurückhaltend, natürlich und mit seinem warmen Ambiente aus Holz vor dem angrenzenden Waldgebiet verneigt.

Das Projekt

Eine harmonische Innenausstattung über alle vier Stockwerke hinweg wünschte sich die Bauherrschaft dieses Familienhauses in der Nähe von Zürich. Für die Erstellung des Wohnkonzepts beauftragte sie die Orea AG.

Das Konzept

Die Übergänge von öffentlichen und privaten Zonen sowie Arbeits- und Begegnungsflächen sind fliessend. Küche, Bad und Ankleide unterstützen das, indem Funktionalität mit Gemütlichkeit verknüpft wird. Dieser Effekt wird durch wenige, aber robuste Materialien und warme Farben erzielt. Die Türen als Schnittstellen ergänzen das Konzept.

Das Material

Die Einbaumöbel und Türen sind aus geräucherter Eiche mit sägeroher Textur gefertigt. Stellenweise werden sie mit bronzefarbenen Aluminiumelementen sowie schwarzen Beschlägen und Glas kombiniert. Während Holz Natürlichkeit ausstrahlt, steht das Metall für Widerstandskraft. Die Wiederholung der wertigen und beständigen Materialien im gesamten Haus lässt die Räume schlicht und edel wirken.

Tiefe Wohneigentumskosten stützen Nachfrage

Die wohl wichtigste Stütze bei der Nachfrage sind die nach wie vor sehr tiefen Hypothekarzinsen. Der durchschnittliche Hypothekarzins aller bestehenden Eigentümer liegt noch bei 1,33%. Damit sind die mittleren jährlichen Hypothekarkosten jüngst weiter gesunken und dürften dieses Jahr für bestehende Eigentümer im Durchschnitt noch bei 4750 Schweizer Franken liegen. So wird sich an dem immer noch sehr tiefen tatsächlichen finanziellen Aufwand für die eigenen vier Wände nicht so schnell etwas ändern. Bestehende Eigentümer sollten selbst bei Lohnausfällen kaum in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Auch bei einer Vollkostenrechnung zeigt sich, dass Wohneigentum vielerorts tiefere jährliche Kosten verursacht als eine vergleichbare Mietwohnung. Damit bleibt der Markt für Neuerwerber attraktiv.

Es entsteht nur wenig neues Eigentum

Eine weitere Stütze für den Markt ist das nach wie vor sinkende Angebot an neuem Wohneigentum. Anders als im Mietwohnungsmarkt muss bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auch in den nächsten ein bis zwei Jahren mit einer sinkenden Bautätigkeit gerechnet werden. Die Baubewilligungen haben einen neuen Tiefststand erreicht. Innert Jahresfrist wurden lediglich 11 800 Eigentumswohnungen sowie 5750 Einfamilienhäuser bewilligt. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um die kurzfristigen Folgen der Covid-19-Krise, sondern um einen lang anhaltenden Trend. Das Tiefzinsumfeld und die daraus folgende hohe Mehrfamilienhausnachfrage von Investoren haben in den letzten Jahren zunehmend dazu geführt, dass vielerorts eher Projekte mit Mietwohnungen als solche mit Wohneigentum realisiert wurden.

Wohneigentum bleibt weiterhin knapp

So erstaunt es nicht, dass Leerstände bei Wohneigentum im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt kein Problem darstellen. Die Leerstände sind bei Eigentumswohnungen kaum gestiegen, und die Leerstandsziffer liegt weiterhin bei sehr tiefen 0,55%. Bei den Einfamilienhäusern sind die Leerstände sogar gesunken und liegen mit 0,61% nur geringfügig höher. Der Vergleich zum Mietwohnungsmarkt, wo mittlerweile 2,75% aller Wohnungen leer stehen, zeigt, wie knapp Wohneigentum bleibt. Und aufgrund der weiter sinkenden Bautätigkeit und der hervorragenden Rahmenbedingungen dürfte sich daran auch so schnell nichts ändern.

Preisentwicklung bleibt von Covid-19 unberührt

Nicht zuletzt aufgrund dieser Knappheit und der tiefen Hypothekarzinsen hat sich die Covid-19-Krise bis jetzt überhaupt nicht im Preiswachstum niedergeschlagen. Insbesondere die Preise bei Einfamilienhäusern haben gar markant zugelegt. So sind diese im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 5,1% gestiegen. Dieser Wert liegt deutlich über dem mittleren Wachstum der Jahre 2000 bis 2019 von 3,1% pro Jahr. Die Preisdynamik bei Eigentumswohnungen hat ebenfalls zugenommen. Mit einem Plus von 3,1% liegt das Wachstum hier jedoch unter dem langjährigen Durchschnitt von 3,7%.

Dezentrale Lagen gewinnen an Attraktivität

In den kommenden Quartalen dürfte sich das Preiswachstum wieder etwas abschwächen, werden doch die kalkulatorischen Finanzierungsanforderungen mit weiter steigenden Preisen für immer mehr Haushalte zur unüberwindlichen Hürde. Als Folge dürfte die Nachfrage gerade ausserhalb der teuren zentrumsnahen Regionen weiter zulegen. Die langfristigen Konsequenzen von Covid-19 auf unser Arbeitsverhalten dürften das sogar noch verstärken. Wir rechnen damit, dass ein bis zwei Tage Homeoffice auch nach der Pandemie für eine zunehmende Anzahl Beschäftigte zum Standard wird. Muss dereinst nur noch drei- bis viermal pro Woche gependelt werden, dürften Haushalte eher bereit sein, weitere Wege in Kauf zu nehmen, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können.

1. Zusage, Anzahlung und Vorvertrag

Schon lang sind die Zeiten vorbei, als Immobilienkäufe per Handschlag besiegelt wurden. Das Gesetz schreibt eine öffentliche Beurkundung beim Notar vor. Zur gegenseitigen Absicherung einigen sich beide Parteien oft schon vorher auf einen Reservationsvertrag, auch «Kaufzusage» genannt. Sowohl bei Neubauten, beim Kauf von Bauland als auch beim Erwerb bestehender Liegenschaften gehen solche Reservationen dem eigentlichen Kaufvertrag vor.

Der Reservationsvertrag kann sehr knapp gehalten sein und umfasst die Bezeichnung des Objekts, den vereinbarten Kaufpreis, die Aufteilung der Kosten des Grundbuchamts, das Datum der Übergabe und die Höhe einer allfälligen Anzahlung – einschliesslich der Regelung für den Fall, dass Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

2. Notar und Kaufvertrag

Notariate sind kantonal unterschiedlich organisiert. In einigen Kantonen sind die Notare freiberuflich tätig, in anderen handelt es sich um Staatsangestellte. Beide Varianten haben ihre Vorteile: Im ersten Fall können Käufer und Verkäufer wählen, wem sie das Geschäft anvertrauen wollen. Im zweiten Fall sind die Funktionen von Notariat und Grundbuchamt zusammengelegt, was die ganze Abwicklung vereinfacht – beispielsweise die Ausstellung des Schuldbriefs und die Eigentumsübertragung.

Der Notar setzt in der Regel den Entwurf des Kaufvertrags auf. Selbstverständlich haben sowohl Käufer als auch Verkäufer das Recht, die Unterlagen gründlich zu studieren, Fragen zu stellen oder Änderungswünsche anzubringen. Der Notar steht beiden Vertragsparteien beratend zur Seite.

Je nach Geschäft sind die einzelnen Vertragsbestimmungen unterschiedlich. In der Regel enthalten sie:

– Name von Käufer und Verkäufer

– nähere Umschreibung von Grundstück beziehungsweise Liegenschaft

– Kaufpreistilgung, vereinbarter Kaufpreis und vorgesehener Zahlungsablauf

– Datum der Eigentumsübertragung

– Haftung bei Mängeln

– Aufteilung der Handänderungs- und Notariatskosten

Massgeblich und bindend ist der Inhalt des Vertrags. Prospekte, Verkaufsunterlagen oder mündliche Absprachen sind rechtlich gesehen unbedeutend. Die Gebühren für Notariat und Grundbuchamt sind kantonal unterschiedlich geregelt. Oft teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, in einigen Kantonen kommt allein der Käufer dafür auf.

3. Beurkundung

Die Beurkundung erfolgt ebenfalls auf dem Notariat. Dabei handelt es sich um einen sehr formellen Akt. Je nach Kanton und Notar wird der Vertrag im Wortlaut vorgelesen und noch einmal Punkt für Punkt besprochen. Hier besteht nochmals die Gelegenheit, fachliche Fragen zu stellen. Allerdings müssen zu diesem Zeitpunkt die Formalitäten geklärt sein:

– Als Käufer sollten Sie sich zum Beispiel gründlich darüber informieren, ob im Grundbuch gewisse Einträge für das betreffende Grundstück, sogenannte Dienstbarkeiten und Lasten, beispielsweise Wegrechte zugunsten von Nachbarn, vor- oder angemerkt sind. Diese können für die künftige Nutzung und Bebauung der Parzelle wesentlich sein.

– Sie müssen einen verbindlichen Nachweis vorgelegt haben, dass der Kaufpreis tatsächlich finanzierbar ist. Das entsprechende Dokument ist kantonal unterschiedlich und nennt sich «unwider-rufliches Zahlungsversprechen» oder «Finanzierungsbestätigung der Bank». Zum Teil ist auch eine verbindliche Prüfung einer Finanzierungsanfrage durch die Bank ausreichend.

Sind alle Unterlagen vollständig, wird der Kaufvertrag von beiden Vertragsparteien sowie vom Notar unterzeichnet.

4. Eigentumsübertragung

Als Eigentumsübertragung bezeichnet man den Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer. An diesem Termin müssen die zur Sicherung der Finanzierung notwendigen Schuldbriefe ausgestellt worden und vorhanden sein.

Rechtlich gesehen sind die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsübertragung zwei unterschiedliche Vorgänge. Je nachdem, wie das die Notariate und Grundbuchämter im jeweiligen Kanton regeln, wechselt das Objekt den Eigentümer direkt nach der Beurkundung. Häufig kommt es auch vor, dass die Beurkundung des Kaufvertrags und die tatsächliche Eigentumsübertragung zeitlich auseinanderliegen.

5. Auszahlung der Hypothek

Damit die Bank die Hypothek auszahlt, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

– Der Kunde hat sich für eine passende Hypothek entschieden und den Hypothekarvertrag der Bank unterzeichnet.

– Er hat das Eigenkapital – seinen Anteil am Kaufpreis, in der Regel 20 Prozent der gesamten Summe – einbezahlt.

– Sämtliche für den Kredit nötigen Sicherheiten liegen vor: Schuldbriefe, allenfalls zusätzliche Sicherheiten, Verpfändungen und so weiter.

– Der Kaufvertrag ist beurkundet.

6. Protokoll und Übergabe der Immobilie

Der Käufer übernimmt das Objekt exakt in dem Zustand, in dem er es bei der Besichtigung angetroffen hat. Es ist branchenüblich, dass in Kaufverträgen für bestehende und insbesondere ältere Liegenschaften jede Haftung für Mängel ausgeschlossen wird. Der Verkäufer kann also nicht zur Rechenschaft gezogen werden, wenn kurz nach der Übergabe die Heizung defekt ist. Was sich nach dem Gesetz nicht wegbedingen lässt, sind «arglistig verschwiegene Mängel» (OR-Artikel 199). Dieser Tatbestand wäre beispielsweise dann erfüllt, wenn der Verkäufer wusste, dass die Heizung nicht funktioniert.

Um sich abzusichern, sollten Sie das Objekt deshalb vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüfen lassen, zum Beispiel durch einen Architekten oder Bauexperten. Natürlich haben Sie als Käufer auch die Möglichkeit, sich im Vertrag gewisse Eigenschaften oder einen bestimmten Zustand zusichern zu lassen. In jedem Fall sollte bei der Übergabe des Objekts ein detailliertes Protokoll erstellt werden. Bei einem Neubau sind Sie in einer stärkeren Position als bei einer älteren Liegenschaft: Sie können sich auf die üblichen Garantien für Bauarbeiten berufen und zum Beispiel die Handwerker für eine einwandfreie Arbeit zur Verantwortung ziehen.

7. Nebenkosten abrechnen

Es ist Sache des Verkäufers respektive bei Stockwerkeigentum der Verwaltung bereits geleistete Zahlungen auf das Datum der Übergabe abzurechnen. Darunter fallen unter anderem:

– vorhandene Vorräte in einem Öltank

– im Voraus bezahlte Prämien für die Gebäudeversicherung (Feuer und Elementar) oder eine Gebäude-Wasserversicherung

– Kehrichtgebühren oder andere Abgaben an die öffentliche Hand

Fällt der Tag der Übergabe nicht gerade auf das Jahresende, werden diese Kosten pro rata temporis abgerechnet.

Schliesslich sollten bei der Übergabe auch Pläne, Garantiescheine, Betriebsanleitungen und weitere Unterlagen ausgehändigt werden – und das Haus sollte sauber geputzt sein. Auch hier gilt die Regel: Am besten fahren Käufer und Verkäufer, wenn sie sich im Voraus über die Formalitäten der Übergabe verständigen.