Einliegerwohnung in der Schweiz: Definition, Vorteile und Vermietung

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche, eigenständig nutzbare Wohneinheit innerhalb eines Wohnhauses. Sie ist räumlich von der Hauptwohnung getrennt und verfügt in der Regel über einen eigenen Wohnbereich, eine Kochgelegenheit sowie ein Bad mit WC. Die Einliegerwohnung kann einen eigenen Eingang besitzen. Ein vollständig separater Hauseingang oder eine eigene Adresse sind jedoch nicht in jedem Fall zwingende Voraussetzungen. Entscheidend ist vielmehr, wie die Wohnung baulich ausgestaltet und von der zuständigen Gemeinde bewilligt wurde. Typischerweise befindet sich eine Einliegerwohnung im Untergeschoss, Erdgeschoss oder Dachgeschoss eines Einfamilienhauses. Sie kann bereits beim Neubau eingeplant oder später durch einen Umbau geschaffen werden.

Was bedeutet «Einliegerwohnung»?

Der Begriff bezeichnet ursprünglich eine kleinere zusätzliche Wohnung innerhalb eines Hauses, in dem die Eigentümerschaft selbst wohnt. Heute wird «Einliegerwohnung» allgemein für eine zusätzliche, weitgehend selbstständige Wohneinheit innerhalb eines Wohngebäudes verwendet.

Eine typische Einliegerwohnung verfügt über:

• einen eigenen Wohn- und Schlafbereich
• eine Küche oder Kochnische
• ein eigenes Bad und WC
• eine räumliche Trennung von der Hauptwohnung
• einen eigenen oder gemeinsam erschlossenen Zugang

Die genaue baurechtliche Einordnung kann je nach Kanton und Gemeinde unterschiedlich sein.

Einliegerwohnung oder Zweifamilienhaus: Was ist der Unterschied?

Die Übergänge zwischen einer Einliegerwohnung und einem Zweifamilienhaus können fliessend sein. Bei einer Einliegerwohnung steht in der Regel die Hauptwohnung im Vordergrund. Die zusätzliche Wohnung ist häufig kleiner und baulich stärker mit dem Einfamilienhaus verbunden. Bei einem Zweifamilienhaus sind dagegen meist zwei weitgehend gleichwertige und selbstständige Wohnungen vorhanden. Für die rechtliche und bauliche Beurteilung ist jedoch nicht allein die Bezeichnung entscheidend. Massgebend sind unter anderem die konkrete Ausgestaltung des Gebäudes, die Anzahl Wohneinheiten sowie die kantonalen und kommunalen Bauvorschriften.

Wer eine Einliegerwohnung neu plant oder durch einen Umbau schaffen möchte, sollte deshalb frühzeitig mit der zuständigen Gemeinde Kontakt aufnehmen.

Welche Vorteile bietet eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung macht ein Einfamilienhaus flexibler und kann in verschiedenen Lebensphasen einen konkreten Mehrwert bieten.

Zusätzliche Mieteinnahmen

Wird die Einliegerwohnung vermietet, können regelmässige Einnahmen erzielt werden. Diese können beispielsweise helfen, einen Teil der Finanzierungskosten oder laufenden Unterhaltskosten des Eigenheims zu tragen.

Wohnen für mehrere Generationen

Einliegerwohnungen eignen sich besonders für Mehrgenerationenlösungen. Eltern, erwachsene Kinder oder andere Familienmitglieder können im selben Haus wohnen und behalten trotzdem ihren eigenen privaten Wohnbereich.

Flexibilität im Alter

Eine Einliegerwohnung kann langfristig Teil der Wohnplanung sein. Je nach Grundriss kann später beispielsweise die kleinere, hindernisarm gestaltete Wohnung selbst genutzt und die grössere Hauptwohnung vermietet werden.

Wohnraum für Betreuungspersonen

Auch für eine Pflege- oder Betreuungsperson kann eine separate Wohnung innerhalb des Hauses sinnvoll sein.

Wert und Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie

Zusätzlicher bewilligter Wohnraum kann die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie erweitern. Ob und in welchem Umfang sich eine Einliegerwohnung auf den Marktwert auswirkt, hängt jedoch von Lage, Ausbau, Grundriss, Nachfrage und rechtlicher Situation ab.

Welche Nachteile hat eine Einliegerwohnung?

Neben den Vorteilen sollten Eigentümerinnen und Eigentümer auch mögliche Nachteile berücksichtigen. Durch die Vermietung wohnen fremde Personen im selben Gebäude. Geräusche, gemeinsam genutzte Bereiche oder unterschiedliche Vorstellungen bezüglich Ruhe und Privatsphäre können zu Konflikten führen. Hinzu kommt der administrative Aufwand. Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Unterhalt, Reparaturen und Wohnungsübergaben müssen organisiert werden. Auch baulich kann eine Einliegerwohnung zusätzlichen Aufwand verursachen. Je nach Ausgangslage werden beispielsweise eine zusätzliche Küche, ein Badezimmer, Schallschutzmassnahmen, Brandschutzmassnahmen oder separate Installationen benötigt. Eine sorgfältige Planung zahlt sich deshalb langfristig aus.

Einliegerwohnung bauen: Was muss beachtet werden?

Wer bei einem Neubau eine Einliegerwohnung plant, sollte diese möglichst früh in die Planung integrieren. So können Grundriss, Haustechnik, Schallschutz und Erschliessung von Beginn an darauf abgestimmt werden.

Besonders wichtig sind folgende Punkte:

Zugang und Privatsphäre

Ein separater Zugang kann den Alltag sowohl für die Eigentümerschaft als auch für die Mieterschaft deutlich angenehmer machen. Auch ein klar abgegrenzter Aussenbereich kann sinnvoll sein.

Küche und Badezimmer

Soll die Einliegerwohnung dauerhaft als eigenständige Wohnung genutzt werden, gehören eine Kochmöglichkeit sowie ein eigenes Bad mit WC zu den zentralen Elementen.

Schallschutz

Wer unter demselben Dach lebt, hört sich schnell gegenseitig. Eine gute Schalldämmung zwischen Haupt- und Einliegerwohnung erhöht deshalb die Wohnqualität erheblich.

Heizung, Strom und Wasser

Separate Zähler oder zumindest eine klar nachvollziehbare Verbrauchserfassung erleichtern später die Abrechnung von Nebenkosten.

Das sollte möglichst bereits bei der Planung berücksichtigt werden. Eine nachträgliche Trennung der Installationen kann deutlich aufwendiger sein.

Parkplätze und Erschliessung

Eine zusätzliche Wohneinheit kann Auswirkungen auf Anforderungen an Parkplätze, Erschliessung oder weitere kommunale Vorgaben haben. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Standort.

Braucht eine Einliegerwohnung eine Baubewilligung?

Ob für eine Einliegerwohnung eine Baubewilligung erforderlich ist, hängt von den kantonalen und kommunalen Vorschriften sowie vom konkreten Projekt ab. In der Schweiz wird das Baurecht zu einem wesentlichen Teil durch die Kantone und Gemeinden geregelt. Wird aus bisher anders genutzten Räumen eine zusätzliche Wohnung geschaffen, kann neben baulichen Veränderungen auch eine Nutzungsänderung relevant sein. Deshalb gilt: Bevor eine bestehende Fläche in eine Einliegerwohnung umgebaut oder eine neue Einliegerwohnung geplant wird, sollte das Vorhaben mit der zuständigen Gemeinde beziehungsweise Baubehörde abgeklärt werden.

Zu prüfen sind unter anderem:

• Zonenvorschriften
• zulässige Nutzung
• Ausnützungs- beziehungsweise Nutzungsziffern
• Brandschutz
• Belichtung und Raumhöhen
• Schallschutz
• Parkplätze
• Erschliessung
• energetische Anforderungen

In Gemeinden mit einem hohen Zweitwohnungsanteil können zusätzlich die Bestimmungen des Zweitwohnungsgesetzes relevant sein.

Einliegerwohnung nachträglich einbauen

Auch bestehende Einfamilienhäuser lassen sich unter Umständen um eine Einliegerwohnung erweitern. Häufig kommen dafür ein bisher wenig genutztes Untergeschoss, ein Dachgeschoss oder ein Teil des Erdgeschosses infrage. Bevor mit dem Umbau begonnen wird, sollte geprüft werden, ob die Räume die baurechtlichen Anforderungen an Wohnräume erfüllen. Besonders bei Kellergeschossen können beispielsweise Tageslicht, Raumhöhe, Feuchtigkeit oder Fluchtwege zum Thema werden. Neben den reinen Baukosten sollten auch Planungskosten und mögliche Anpassungen an Heizung, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen und Brandschutz berücksichtigt werden.

Wie kann eine Einliegerwohnung genutzt werden?

Eine Einliegerwohnung ist nicht zwingend für die klassische langfristige Vermietung bestimmt.

Mögliche Nutzungen sind beispielsweise:

• Wohnung für Eltern oder Grosseltern
• Wohnung für erwachsene Kinder
• langfristige Vermietung
• Wohnraum für Studierende
• Wohnung für eine Betreuungsperson
• Gästeunterkunft
• Ferienwohnung, sofern rechtlich zulässig

Bei einer gewerblichen oder kurzfristigen Vermietung können zusätzliche Vorschriften gelten. Insbesondere bei Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen lohnt es sich, die kommunalen und kantonalen Bestimmungen vorgängig zu prüfen.

Einliegerwohnung vermieten: Was ist zu beachten?

Wer seine Einliegerwohnung vermietet, wird zur Vermieterin oder zum Vermieter. Damit gelten grundsätzlich dieselben mietrechtlichen Regeln wie bei anderen Mietwohnungen. Die Tatsache, dass sich die Wohnung im eigenen Einfamilienhaus befindet, bedeutet nicht, dass auf einen Mietvertrag oder andere Formalitäten verzichtet werden sollte. Im Gegenteil: Gerade weil Vermieter und Mieterschaft nahe beieinander wohnen, empfiehlt es sich, die wichtigsten Punkte eindeutig zu regeln.

Mietvertrag für eine Einliegerwohnung

Ein Mietvertrag ist grundsätzlich nicht zwingend an eine bestimmte Form gebunden. Ein Mietverhältnis kann deshalb unter bestimmten Umständen auch ohne schriftlichen Vertrag entstehen. Trotzdem sollte für eine Einliegerwohnung immer ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden.

Darin sollten insbesondere folgende Punkte festgehalten werden:

• Mietobjekt
• Mietbeginn
• monatlicher Nettomietzins
• Nebenkosten
• Mietkaution
• Kündigungsfristen und Kündigungstermine
• mitbenutzte Räume und Flächen
• Parkplätze
• Garten- oder Sitzplatznutzung
• weitere individuelle Vereinbarungen

Ein schriftlicher Vertrag schafft Klarheit und kann spätere Missverständnisse verhindern.

In Kantonen mit einer Formularpflicht für den Anfangsmietzins müssen Vermieter zusätzlich die entsprechenden gesetzlichen Vorgaben beachten. Im Kanton Zürich besteht beispielsweise eine solche Formularpflicht bei neuen Mietverhältnissen über Wohnräume.

Mietkaution bei einer Einliegerwohnung

Vermieter können für eine Wohnung eine Mietkaution verlangen. Bei Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatszinse betragen. Wird die Sicherheit in Geld geleistet, muss sie bei einer Bank auf einem Konto hinterlegt werden, das auf den Namen der Mieterin oder des Mieters lautet. Die Kaution sollte ebenfalls im Mietvertrag geregelt werden.

Wohnungsübergabe mit Protokoll

Bei der Übergabe der Einliegerwohnung empfiehlt es sich, gemeinsam ein detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen. Darin werden der Zustand der Wohnung und vorhandene Mängel festgehalten. Zusätzlich können Fotos sinnvoll sein.

Dokumentiert werden sollten beispielsweise:

• Wände und Böden
• Türen und Fenster
• Küche und Geräte
• Badezimmer
• Installationen
• Schlüssel
• Zählerstände
• bereits vorhandene Schäden

Bei der späteren Wohnungsabgabe hilft das Protokoll dabei, den ursprünglichen Zustand der Wohnung nachzuvollziehen.

Pflichten von Vermieter und Mieter

Der Vermieter muss die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand übergeben, der für die vereinbarte Nutzung geeignet ist, und diesen Zustand während der Mietdauer erhalten. Treten Mängel auf, hängt das weitere Vorgehen von Art und Umfang des Mangels ab. Kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, können Sache der Mieterschaft sein. Grössere Mängel sind grundsätzlich vom Vermieter zu beheben. Die Mieterschaft muss ihrerseits unter anderem den vereinbarten Mietzins und die geschuldeten Nebenkosten bezahlen und sorgfältig mit der Wohnung umgehen.

Gerät die Mieterschaft mit fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug, sieht das Mietrecht ein gesetzlich geregeltes Verfahren vor. Bei Wohnräumen kann der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und gleichzeitig die Kündigung androhen. Wird innerhalb dieser Frist nicht bezahlt, kann unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Die formellen Anforderungen sollten dabei unbedingt eingehalten werden.

Nebenkosten frühzeitig regeln

Nebenkosten sind bei einer Einliegerwohnung ein besonders wichtiger Punkt, weil sich gewisse Anlagen häufig im gesamten Haus befinden. Im Mietvertrag sollte deshalb eindeutig geregelt werden, welche Nebenkosten zusätzlich zum Nettomietzins geschuldet sind. Nebenkosten müssen zwischen Vermieter und Mieterschaft besonders vereinbart werden. Kosten, die nicht entsprechend vereinbart wurden, können nicht ohne Weiteres zusätzlich zum Nettomietzins verlangt werden. Je genauer die Verbrauchswerte bestimmt werden können, desto einfacher und transparenter wird die spätere Abrechnung. Separate Zähler für Strom, Wasser oder Wärme können deshalb bereits beim Bau beziehungsweise Umbau einer Einliegerwohnung sinnvoll sein.

Einliegerwohnung innerhalb der Familie vermieten

Auch wenn die Einliegerwohnung an Eltern, Kinder oder andere Familienmitglieder vermietet wird, empfiehlt sich eine klare schriftliche Vereinbarung. Gerade innerhalb einer Familie werden Regelungen häufig nur mündlich getroffen. Solange alles problemlos funktioniert, scheint dies unkompliziert. Bei Veränderungen der Lebenssituation können jedoch Fragen zu Mietzins, Nebenkosten, Kündigung oder Nutzung entstehen. Ein schriftlicher Mietvertrag sorgt deshalb auch innerhalb der Familie für Transparenz.

Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten

Grundsätzlich kann eine Einliegerwohnung je nach Standort auch für kürzere Aufenthalte beziehungsweise als Ferienwohnung genutzt werden. Dabei ist jedoch besondere Vorsicht geboten. Je nach Gemeinde und Kanton können für Kurzzeitvermietungen zusätzliche Vorgaben gelten. Besondere Regeln bestehen zudem in Gemeinden, die vom Zweitwohnungsgesetz betroffen sind. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent gelten Einschränkungen für den Bau und die Nutzung neuer Zweitwohnungen. Wer eine Einliegerwohnung als Ferienunterkunft anbieten möchte, sollte deshalb vorab bei der zuständigen Gemeinde klären, welche Nutzung zulässig ist.

Lohnt sich eine Einliegerwohnung?

Ob sich eine Einliegerwohnung lohnt, hängt von den persönlichen Zielen, den baulichen Voraussetzungen und der Nachfrage am Standort ab. Wer ohnehin neu baut, kann mit einer frühzeitig eingeplanten Einliegerwohnung zusätzliche Flexibilität schaffen. Wird sie zunächst nicht benötigt, kann sie vermietet werden. Später kann sie beispielsweise für Familienmitglieder oder für das Wohnen im Alter genutzt werden. Bei einem bestehenden Haus sollten hingegen die Umbaukosten sorgfältig dem möglichen Nutzen beziehungsweise den erwarteten Mieteinnahmen gegenübergestellt werden. Nicht nur die finanzielle Rendite ist entscheidend. Eine Einliegerwohnung kann einem Eigenheim auch langfristig zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten geben.

Häufige Fragen zur Einliegerwohnung

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche, eigenständig nutzbare Wohneinheit innerhalb eines Wohnhauses. Sie verfügt normalerweise über einen eigenen Wohnbereich, eine Kochmöglichkeit sowie Bad und WC und ist von der Hauptwohnung räumlich getrennt.

Braucht eine Einliegerwohnung einen separaten Eingang?

Nicht zwingend. Eine Einliegerwohnung kann einen eigenen Eingang haben, sie kann aber auch über einen gemeinsam genutzten Gebäudebereich erschlossen werden. Entscheidend sind die bauliche Ausgestaltung und die Vorschriften der zuständigen Behörden.

Braucht eine Einliegerwohnung eine eigene Adresse?

Eine eigene Adresse ist nicht generell Voraussetzung dafür, dass eine zusätzliche Wohneinheit als Einliegerwohnung genutzt werden kann. Die konkrete Registrierung und Adressierung richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten und behördlichen Vorgaben.

Braucht man für eine Einliegerwohnung eine Baubewilligung?

Das hängt vom Projekt und den kantonalen beziehungsweise kommunalen Bauvorschriften ab. Insbesondere bei einem Neubau, grösseren Umbauten oder einer Nutzungsänderung sollte das Vorhaben vor Beginn mit der zuständigen Baubehörde abgeklärt werden.

Kann man eine Einliegerwohnung vermieten?

Ja. Eine Einliegerwohnung kann grundsätzlich vermietet werden, sofern sie rechtmässig als Wohnung genutzt werden darf. Bei der Vermietung gelten die schweizerischen mietrechtlichen Bestimmungen sowie gegebenenfalls kantonale und kommunale Vorschriften.

Wie hoch darf die Kaution für eine Einliegerwohnung sein?

Bei der Vermietung von Wohnräumen darf eine Mietkaution maximal drei Monatszinse betragen. Eine Geldkaution muss auf einem Bankkonto hinterlegt werden, das auf den Namen der Mieterin oder des Mieters lautet.

Muss ein Mietvertrag für eine Einliegerwohnung schriftlich sein?

Ein Mietvertrag muss grundsätzlich nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Ein schriftlicher Vertrag ist jedoch dringend zu empfehlen, damit Mietzins, Nebenkosten, Kündigung, Nutzung und weitere Vereinbarungen eindeutig geregelt sind.

Was ist der Unterschied zwischen einer Einliegerwohnung und einem Zweifamilienhaus?

Eine Einliegerwohnung ist typischerweise eine zusätzliche und häufig kleinere Wohneinheit innerhalb eines Hauses, dessen Hauptwohnung im Vordergrund steht. Ein Zweifamilienhaus besteht dagegen in der Regel aus zwei weitgehend gleichwertigen Wohnungen. Die konkrete baurechtliche Einordnung richtet sich nach dem jeweiligen Gebäude sowie den kantonalen und kommunalen Vorschriften.

Fazit: Eine Einliegerwohnung schafft zusätzlichen Spielraum

Eine Einliegerwohnung kann ein Eigenheim deutlich flexibler machen. Sie ermöglicht zusätzliche Mieteinnahmen, schafft Platz für Familienmitglieder und kann dabei helfen, ein Haus an unterschiedliche Lebensphasen anzupassen. Damit die zusätzliche Wohnung langfristig Freude bereitet, sollte sie jedoch sorgfältig geplant werden. Baurechtliche Vorgaben, Erschliessung, Privatsphäre, Nebenkosten und eine mögliche spätere Vermietung sollten möglichst früh berücksichtigt werden. Vor einem Neubau oder Umbau empfiehlt es sich deshalb, die konkreten Anforderungen mit der zuständigen Gemeinde abzuklären. Soll die Einliegerwohnung vermietet werden, schaffen ein schriftlicher Mietvertrag, eine transparente Nebenkostenregelung und ein ausführliches Übergabeprotokoll eine solide Grundlage für ein gutes Mietverhältnis.