Häufig ist es ratsam, den Erwerb des Traumobjekts nicht sofort mit dem Abschluss eines Kaufvertrags sicherzustellen. Besonders bei komplexen Verhältnissen verbleibt dann nicht ausreichend Zeit für die notwendigen Abklärungen. Allerdings können auch Reservationsvereinbarungen dazu führen, dass sich Käufer in falscher Sicherheit wiegen. Durch eine Reservationsvereinbarung, rechtlich Vorvertrag genannt, reserviert ein Grundeigentümer einem Interessenten diskret und steuerlich folgenlos einen befristeten Anspruch auf den Kauf des Grundstücks. Die Parteien verpflichten sich darin zum künftigen Abschluss des Kaufvertrags, wofür der Kaufinteressent in der Regel eine Reservationszahlung leistet. Ein solcher Vorvertrag zu einem Grundstückskauf ist jedoch nur dann gültig und rechtlich bindend, wenn er von einem Notar öffentlich beurkundet wird (Art. 22 Abs. 2 OR und Art. 216 Abs. 2 OR). Trotzdem wird in der Praxis aufgrund der dafür anfallenden Notariatsgebühr häufig auf die öffentliche Beurkundung verzichtet.

Die Krux mit den Reservationsverträgen

Bloss schriftlich abgeschlossene Vorverträge sind nichtig beziehungsweise rechtsunwirksam im Sinne von Art. 16 OR und somit für beide Parteien unverbindlich. Der Verkäufer kann das Grundstück deshalb ohne Weiteres gleichzeitig an einen Dritten verkaufen. Ein Vorvertrag, der nicht öffentlich beurkundet ist, bietet dem Kaufinteressenten deshalb entgegen weitverbreitetem Glauben keinerlei Sicherheit dafür, dass er Eigentümer des im Vertrag versprochenen Grundstücks wird. Ist der Vorvertrag nichtig, kann im Gegenzug auch der Kaufinteressent die Reservationszahlung verweigern, soweit er diese noch nicht entrichtet hat. Weiter kann auch die bereits geleistete Anzahlung zurückverlangt werden, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Es sei denn, es wurde in der Reservationsvereinbarung für diesen Fall eine Konventionalstrafe oder Ähnliches vereinbart. Auf die Formulierung der Kostentragung bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags ist deshalb ein besonderes Augenmerk zu legen. Empfehlenswert ist es jedenfalls, im Vorvertrag zu regeln, was mit der Anzahlung bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags passiert.

Bedingte Kaufverträge schaffen Zeit

Aber auch ein öffentlich beurkundeter Vorvertrag bietet keine absolute Sicherheit. Weigert sich der Verkäufer später, den Hauptvertrag abzuschliessen, muss die Eigentumsübertragung vor Gericht erstritten werden. Geeigneter ist deshalb der bedingte Kaufvertrag, der zusätzlich ausreichend Zeit für notwendige Abklärungen lässt. Es ist ratsam, das ins Auge gefasste Grundstück vor dem Kauf gründlich zu durchleuchten. Steht darauf beispielsweise ein älteres Gebäude und ist ein Ersatzneubau geplant, empfiehlt es sich, die Gebäudesubstanz auf gesundheitsgefährdende Stoffe und das Erdreich auf Abfall- oder Schadstoffe – sogenannte Altlasten – von Experten untersuchen zu lassen. Oder kann das betreffende Grundstück gemäss öffentlich-rechtlichen Vorschriften noch weiter überbaut werden, ist stets zu prüfen, ob nicht eine private Bauordnung mit Nachbarn besteht und Dienstbarkeiten wie Bauverbote, -beschränkungen oder Grenzabstandserweiterungen die gewünschte Verdichtung verhindern.

Die Due Diligence bei Immobilien, die allfällige Bereinigung oder der Abschluss von neuen Dienstbarkeiten wie zum Beispiel Näherbaurechte mit Nachbarn benötigen Zeit. Gerade bei einem Ersatzneubau kann es notwendig sein, Vorabklärungen bei kantonalen Dienststellen zu tätigen, beispielsweise betreffend Waldabstand oder Freihaltung des Gewässerraums, auch bei nicht sichtbaren, eingedolten Gewässern. Sind solche Themen zu klären, bietet sich der Abschluss eines bedingten Kaufvertrags an. Erst wenn die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind, wird der Kaufvertrag beim Grundbuchamt eingereicht und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen (Art. 217 Abs. 1 OR). Treten die festgelegten Bedingungen nicht ein, verliert der Kaufvertrag seine Bindungswirkung. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und dem Eintritt der vereinbarten Bedingungen befindet sich der Kaufvertrag in einer Art Schwebezustand. Besonders beim Erwerb eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses ist es ratsam, den Kauf mit der Bezugsbereitschaftserklärung durch die Baupolizei zu verknüpfen. Der Abschluss eines mit Bedingungen verknüpften Kaufvertrags bietet sich auch an, um der mit dem Corona-Virus einhergehenden unsicheren Wirtschaftslage angemessen begegnen zu können.

Kaufs- und Verkaufsrechte minimieren das Risiko

Viele Schweizer Kantone verfügen über zu grosse Baulandreserven und müssen diese in den nächsten Jahren aufgrund des revidierten Raumplanungsgesetzes verkleinern (Art. 15 Abs. 2 RPG). Der Schock bei den Eigentümern sitzt tief, wenn ihr Baulandgrundstück, das sie eigentlich verkaufen wollten, in die Landwirtschaftszone, in der nur unter sehr restriktiven Voraussetzungen gebaut werden darf, zurückgezont werden soll. Unter diesen Umständen scheint ein Verkauf aussichtslos: Die öffentliche Hand macht Druck, Interessenten ziehen sich zurück, der Wert des Grundstücks fällt ins Bodenlose. In solchen Fällen bietet sich der Abschluss eines bedingten Kaufvertrags nicht an, da sich der Vertrag sehr lang in der Schwebe befinden würde. Vielmehr empfiehlt es sich in dieser Konstellation, ein Kaufsrecht zu vereinbaren und dieses allenfalls mit einem Verkaufsrecht zu kombinieren.

Das Kaufsrecht räumt dem Berechtigten das Recht ein, das Grundstück innert einer gewissen Frist durch einseitige Erklärung zu kaufen. Es kann im Grundbuch vorgemerkt werden, sodass das Grundstück nicht mehr ohne Verzicht des Berechtigten an Dritte verkauft werden kann (Art. 216a OR und Art. 959 Abs. 1 ZGB). Das Verkaufsrecht bewirkt, dass der Käufer das Grundstück nach Aufforderung des Verkäufers kaufen muss. Die Kombination von Kaufs- und Verkaufsrecht führt dazu, dass der Verkäufer das Grundstück binnen eines gewissen Zeitraums zu einem bestimmten Preis an den Interessenten verkaufen kann, der Interessent aber im gleichen Zeitraum das Grundstück zu einem bestimmten Preis vom Verkäufer kaufen kann. Sowohl der potenzielle Käufer als auch der Verkäufer können somit den Abschluss des Kaufvertrags herbeiführen. Beide Rechte können zudem insofern bedingt ausgestaltet werden, als dass sie nur ausgeübt werden können, wenn das Grundstück in der Bauzone verbleibt. Durch die Vereinbarung des in der Praxis eher unbekannten Verkaufsrechts kann der Käufer auch nicht zweigleisig fahren und bei der nächstbesseren Gelegenheit abspringen. Die Grundstücksgewinn- und Handänderungssteuer ist übrigens in den meisten Kantonen nur bei tatsächlicher Ausübung, das heisst bei Änderung des Eigentümers im Grundbuch zu bezahlen.

Rücktrittsrecht im Kaufvertrag ist riskant

Nicht empfehlenswert ist der Abschluss eines Kaufvertrags mit einer in der Praxis immer wieder anzutreffenden Regelung, die dem Käufer nach Eigentumsübergang ein vertragliches Rücktrittsrecht zugesteht. Der Verkäufer garantiert in solchen Verträgen beispielsweise die Überbaubarkeit des Grundstücks. Sollte sich später herausstellen, dass das Grundstück nicht überbaut werden kann, ist der Käufer berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das vertraglich vorgesehene Rücktrittsrecht wirkt allerdings nicht dinglich. Das heisst, der Verkäufer wird nicht automatisch wieder Eigentümer, wenn der Käufer den Rücktritt erklärt. Vielmehr muss der Eigentumsübergang rückabgewickelt werden, indem ein neuer Kaufvertrag abgeschlossen wird. Dadurch wird in vielen Kantonen allerdings erneut eine Handänderungssteuer fällig. Ausserdem muss ein Gerichtsverfahren angestrengt werden, sollte sich eine der beteiligten Parteien weigern, am neuen Kaufvertrag mitzuwirken. Ein Rücktrittsrecht von einem Kaufvertrag im eigentlichen Sinne gibt es nach der schweizerischen Rechtskonzeption somit nicht.

Familie Meier zieht bald aufs Land – in das alte Haus von Oma, das die Familie erbt. Ein Traum wird wahr! Wenn da nur nicht die alte Ölheizung wäre. Was, wenn diese im nächsten Winter plötzlich nicht mehr funktioniert? Familie Meier braucht das angesparte Geld als Eigenkapital für die Hypothek und für notwendige Renovationen. Die Bäder aus den Fünfzigerjahren müssen unbedingt ersetzt werden, und auch die Küche soll modern sein. Ein neues Heizsystem ist eine beträchtliche Investition, und die Verlockung ist gross, diese hinauszuzögern. Zudem stellt sich die Frage, welches Heizsystem am besten geeignet ist. Kann man es bei der heutigen Klimadebatte verantworten, mit fossilem Brennstoff zu heizen? Was ist überhaupt noch erlaubt?

Zukunftsfähig heizen – mit erneuerbarer Energie

Familie Meiers Haus gehört zu den rund 60 Prozent der Liegenschaften in der Schweiz, die eine Öl- oder Gasheizung haben. Insgesamt sind schätzungsweise 900 000 fossile Heizungen in Betrieb. Zusammen mit ungenügend isolierten Gebäuden machen sie rund 30 Prozent der CO₂-Emissionen in der Schweiz aus. Eine hohe Zahl, die in den nächsten Jahren drastisch reduziert werden muss. Die Politik hat das Ziel bereits gesteckt: 2050 soll die Schweiz klimaneutral sein, also nur noch so viel Treibhausgase ausstossen, wie natürliche Speicher – zum Beispiel Wälder – aufnehmen können. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn sich Hausbesitzer von den Öl- und Gasheizungen verabschieden und auf erneuerbare Energien umstellen. In Zahlen ausgedrückt bedeutet das, dass bis 2050 pro Jahr 30 000 Öl- oder Gasheizungen verschwinden müssen.

Entscheidend ist, wie wir die Häuser heizen

Die Umweltbilanz einer Heizung mit fossiler Energie ist vernichtend. Eine durchschnittliche Ölheizung – wie die der Meiers – verursacht über 5000 kg klimaschädliches CO₂ im Jahr. Der CO₂-Ausstoss einer Gasheizung liegt nur wenig darunter. Die Klimabelastung einer Wärmepumpe hingegen ist marginal. Wer ein Haus baut, ein bestehendes kauft oder wie die Meiers erbt, ist aber nicht nur aus Klimagründen gut beraten, sich Gedanken über das Heizsystem zu machen.

Nachhaltige Heizsysteme sind langfristig günstiger

Die Wahl eines Heizsystems mit erneuerbarer Energie oder der Umstieg darauf scheint manchem neuen Hausbesitzer sehr komplex und vor allem teuer. Trotz Klimadebatte werden bei Sanierungen immer noch Heizsysteme mit fossiler Energie eingesetzt und in selteneren Fällen sogar bei Neubauten. Die Immobilienbesitzer glauben, so hohe Kosten zu umgehen. Aber Achtung!: Was auf den ersten Blick als teure Investition erscheint, entpuppt sich bei längerem Hinschauen als grosse Chance. Nicht nur weil man etwas für die Umwelt und das Klima tut. Die Wahl eines Heizsystems mit erneuerbarer Energie lohnt sich auch finanziell. Denn aufgrund der tieferen Energiekosten ergeben sich wesentliche Einsparungen beim Betrieb des Heizsystems, und auch die Wartungskosten sind tiefer. Die Preise für fossile Brennstoffe hingegen werden in den nächsten Jahren – nicht zuletzt aufgrund des neuen CO₂-Gesetzes – weiter steigen.

Wertsteigerung der Immobilie

Weiter führt die Entwicklung dahin, dass in ein paar Jahren Häuser mit veralteten Heizsystemen weniger gut verkäuflich sein werden. Der Grund: Potenzielle Neubesitzer scheuen sich vor einer Sanierung der Heizung und den damit verbundenen Kosten. Deshalb werden auch Banken bei der Bewertung von Immobilien mit alten Heizungen vorsichtiger. Wer also sein Haus mit erneuerbarer Energie heizt, steigert dessen Marktwert und macht es besser verkäuflich.

Umsichtige Planung zahlt sich aus

Die Umstellung auf ein klimafreundliches Heizsystem braucht Zeit. Es empfiehlt sich, diese rechtzeitig in Angriff zu nehmen. Fällt nämlich mitten im kalten Winter die alte Ölheizung aus, reicht meistens die Zeit nicht, um auf ein Heizsystem mit erneuerbarer Energie umzurüsten. Die Planung einer Luft-Wasser-Wärmepumpe beispielsweise kann mehrere Monate dauern, und deren Einbau benötigt nochmals ein bis zwei Wochen.

Experten raten, bei einer Sanierung die Gesamtsituation des Gebäudes zu betrachten. Ist die Gebäudehülle intakt? Müssen Dach und Wände neu isoliert werden? Ist es möglich, Sonnenenergie zu nutzen? Gemäss der Schweizer Energiestiftung kann mit einer energetischen Sanierung bestehender Gebäude der Energiebedarf um rund die Hälfte reduziert werden. Bei einer Sanierung nach Minergie-P-Standard sogar um rund 75 Prozent.

Zinsrabatte bei Banken

Eine Übersicht über den Sanierungsbedarf ist auch eine gute Grundlage für ein Beratungsgespräch bei der Bank, wenn beispielsweise für die Finanzierung der Sanierung eine bestehende Hypothek erhöht werden soll. «Wer umweltfreundlich saniert, erhält bei verschiedenen Banken Vorzugskonditionen», erklärt Beat Eglin, der für Hypothekarprodukte bei der Bank Cler verantwortlich ist. «Die Nachhaltigkeitshypothek der Bank Cler beispielsweise gewährt eine attraktive Zinsvergünstigung von 0,25 Prozent mit individuellen Laufzeiten von ein bis zehn Jahren.»

Fördergelder: Von Kanton zu Kanton verschieden

Wichtig zu wissen ist auch, dass die Kantone und Gemeinden Fördergelder für den Ersatz von Heizsystemen mit fossiler Energie vergeben. Diese sind je nach Kanton unterschiedlich geregelt. Die Kantone Basel-Stadt und Baselland sind Vorreiter bei der Vergabe von Fördergeldern für die energetische Sanierung von Gebäuden und den Einbau von nachhaltigen Heizsystemen. In Basel-Stadt beispielsweise sind die Fördersätze für Heizsysteme mit erneuerbarer Energie sehr hoch, weil seit Ende 2017 ein faktisches Verbot von Heizungen mit fossiler Energie gilt. Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind bei den Steuern abzugsfähig, ebenso Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau. Auch der Kanton Baselland hat per 1. Mai 2020 seine Fördersätze aktualisiert. Neu unterstützt er den Ersatz von Öl- und Erdgasheizungen durch Luft-Wasser-Wärmepumpen mit signifikanten Beträgen. Dasselbe gilt im Kanton Bern: Dieser spricht Fördergelder für den Ersatz von Ölheizungen, egal, wie alt die Anlage ist.

Allgemein zeigt sich, dass immer mehr Kantone ihre Förderbeiträge ausbauen, um die energetische Sanierung der Gebäude voranzutreiben. Aufseiten des Bundes sind mit der Erhöhung der CO₂-Abgabe und strengeren Grenzwerten für Ölheizungen Massnahmen geplant, die Heizungen mit fossiler Energie mittelfristig finanziell unattraktiv machen. Damit ist absehbar, dass nachhaltig sanierten Gebäuden die Zukunft gehört, was durchaus auch im Sinne der Hausbesitzer ist. Denn neben der Schonung der Umwelt für nachfolgende Generationen profitiert letztlich auch das eigene Portemonnaie.

[ Was ]

«Ciasa» – ladinisch für Haus – ein Vollholz-Einfamilienhaus in St. Vigil im Gadertal in Südtirol.

[ Wer ]

Armin und Alexander Pedevilla, Pedevilla Architects, pedevilla.info

[ Grundstück ]

Auf 160 Quadratmetern wohnt der Bauherr und Hotelier Nicol Alberti Mutschlechner mit seiner Familie. Das Haus befindet sich auf dem Areal des im Südtirol bekannten Hotels Aqua Bad Cortina direkt neben der Thermalquelle.

[ Herausforderung ]

«Bevor wir mit der Realisierung unseres Hauses starteten, stellten wir uns mit geschlossenen Augen vor, in einem Beton-Ziegel-Ambiente zu wohnen. Sogleich führten unsere Bilder im Kopf zu der Idee eines Holzhauses», sagt der Bauherr. Anspruchsvoll in diesem Zusammenhang waren die nachhaltige Gestaltung und die Erfüllung der Klimahaus-Kriterien, ein Baustandard, der in Südtirol gesetzlich vorgeschrieben ist. Bei der besagten Gebäudezertifizierung werden die Effizienz der Gebäudehülle, die Gesamtenergieeffizienz sowie die verwendeten Baumaterialien und Bausysteme nach ökologischen Gesichtspunkten bewertet.

[ Lösung ]

Das Sturmmondholz, das am 30. Oktober 2018 während eines Unwetters aus den umliegenden Wäldern anfiel, formt das Haus. Für den Bau verantwortlich war die Firma Holzius, ein Unternehmen für leim- und metallfreie Wohnhäuser. Aussen besteht das Haus aus sechs Zentimeter dicken Fichtenholzdielen. Die innere Lage der Fassade ist aus handgehobeltem Zirbenholz gefertigt. Durch eine spezielle Verarbeitungstechnik sind die Dielen ohne Kleber und Harze schichtweise verbunden – in Anlehnung an einen Baum von unten nach oben. So formen sie die 36 Zentimeter starke Aussenwand. Für das Fassadenholz spricht seine Beständigkeit, denn Lärche ist bereits im unbehandelten Zustand witterungsbeständig. Die Wandstärke sorgt für einen niedrigen Wärmeübertragungswert, weshalb auf zusätzliche Dämmung verzichtet werden konnte. Deshalb darf sich «Ciasa» in Italien auch als das erste Vollholz-Klimahaus der Klasse A bezeichnen.

[ Besonderheit ]

Auffallend ist die archaische Form des Hauses, die keinen Unterschied zwischen Fassade und Dach macht. Das in die Luft wachsende Trapez ist weit herum sichtbar. Gleichzeitig erweckt die tief liegende Trauflinie den Eindruck eines Schutzwalls. Die handgespaltenen Schindeln der Fassade erinnern an einen Tannenzapfen. Zur Belichtung der Innenräume dienen die grossflächigen und ebenfalls trapezförmigen Fenster wie auch die Oberlichter, die für einen kegelförmigen Lichteinfall im Haus sorgen. Neben dem lokalen Holz wurde auch der Stein für die Böden und Bäder aus Dolomitenfindlingen aus den umliegenden Bergen geschnitten. Ebenso aus der Region stammten die am Hausbau beteiligten Handwerker. Alle kamen aus dem Gadertal. Die Weiterführung von lokalen Traditionen auf neue Art und Weise bezeichnet der Bauherr als «soziale und kulturelle Nachhaltigkeit», mit der das gesamte Projekt stimmig abgerundet wird.

Nur wenige Autominuten von der Stadt Baden entfernt ruht dieser Baukörper wie ein Schmetterling mit leicht gespreizten Flügeln auf einem sanften Hügel. Er ist umgeben von Blüten und Bäumen und einem Gemüsegarten. Im Oktober letzten Jahres ist die junge Familie in ihr neues Zuhause planmässig eingezogen. Seither geniessen die Eltern mit ihren beiden Kindern die Vorzüge des Landlebens – die Nähe zum Wald, zu den Bauernhöfen, die familienfreundliche Nachbarschaft.

Natürliche Fügung

Der Bauherr Marco Prezioso ist selbst in der Baubranche tätig. Er arbeitet als Projektleiter für eine Agentur, die unter anderem 3-D-Visualisierungen für verschiedene Bauprojekte erstellt. Deshalb lag es nahe, dass er bei der Planung des Familienhauses seine Erfahrung nutzte und die Kreation digital begleitete. Der Wunsch vom Eigenheim war beim Bauherrn schon längere Zeit vorhanden. «Wir haben viele Häuser besichtigt. Bei jedem hätten wir Kompromisse eingehen müssen», erzählt er. Dank einer glücklichen Fügung war es nun möglich, ein eigenes Haus zu bauen. Freunde machten das interessierte Paar mit den Landverkäufern in Lengnau bekannt, die ihr Areal abparzellieren wollten – ein Grundstück am Dorfrand mit unverbaubarer Weitsicht auf das Kulturland. Um festzustellen, wie viele Quadratmeter für das Eigenheim nötig sind und ob es auf diesem Grundstück realisierbar ist, erstellte Marco Prezioso eine erste Machbarkeitsanalyse. Die Planung und die Realisation vertraute er dem Architekturbüro Bark Architekten an. Thorn Meister, ein befreundeter Architekt, und Martino Simoni waren verantwortlich für das Projekt. Sie nahmen die Grundidee eines kompakten und rechteckigen Körpers auf und entwickelten sie weiter. So verfeinerten sie auch das Raumkonzept mit Privaträumen im Erdgeschoss und gemeinschaftlichem Wohnbereich im Obergeschoss. Dabei berücksichtigten sie die vom Bauherrn angedachte Ausrichtung der Räume, die auf den Verlauf der Sonne abgestimmt ist, und die bestehenden Bäume, die in den Sommermonaten als natürliche Beschattung dienen.

Die Ausreifung der Idee

Das Grundstück hat eine leichte Hanglage. «Die Kosten für ein vollständig vergrabenes Untergeschoss in Zusammenhang mit der Sicherung der Böschung zur Strassenseite waren nicht zu unterschätzen. Das Raumprogramm konnten wir bereits auf zwei Etagen unterbringen. Deshalb gab es auch keinen Grund für ein Untergeschoss», erklärt der Architekt Martino Simoni. Der Verzicht auf das Untergeschoss sei jedoch immer projektbezogen zu beurteilen. Dem ursprünglichen Rechteck verliehen die Architekten eine fünfte Ecke: Der Körper erhält durch die Verformung der Westseite eine ästhetische Spannung und bietet im Hausinneren ein gemütliches Sitzfenster mit Blick auf die Birken und die Kronen des Magnolien- und des Kirschbaums. Noch mehr Dynamik erhält das Haus durch die ungewohnte Dachform. «Das Schmetterlingsdach interpretiert die umliegenden Satteldachhäuser neu», sagt Thorn Meister. Denn anstatt den höchsten Punkt des Dachs zentral anzusetzen, sind die peripheren Räume erhöht. «Diese Umkehrung erlaubt es dem Wohnbereich, sich nach Süden hin räumlich zu öffnen und den stimmungsvollen Ausblick ins Surbtal zu akzentuieren. Auf der Nordseite entstand Platz für ein Oberlichtband, welches das Büro und das Gäste-WC sowie die Korridore mit Tageslicht versorgt und zugleich vor Einblicken schützt.» Bewegt man sich im Obergeschoss, nimmt man die Räume deutlich grösser wahr, als die jeweiligen Flächen vermuten lassen. Zu diesem grosszügigen Raumgefühl trägt auch der Eingangsbereich als Splitlevel bei, das wie ein Gelenk mit wenigen Stufen das Obergeschoss mit dem auf der Gartenebene liegenden Erdgeschoss verbindet.

Perfektion – wie in der Natur so auch in der Architektur

Die Überhöhe der Räume und die Loggia sind Elemente, die das Ehepaar schon von seiner vorherigen Wohnung – ein Reihenhaus aus der Feder des berühmten Architekten Santiago Calatrava – kannte und nun, auf das eigene Haus abgestimmt, einfliessen liess. «Es war eine tolle Wohnung, aber man fühlte sich durch die grossflächige Verglasung ausgestellt», erzählt die Bauherrin Irene Prezioso. «Hier haben wir dieses Gefühl nicht, auch wenn wir viele und grosse Fenster haben.» Die eigene Erfahrung und das Fachwissen des Bauherrn haben die Projektentwicklung gefördert. «Durch meine Arbeit habe ich schon verschiedenste Projekte begleitet. Für unser Haus habe ich grossen Wert auf Details gelegt, deshalb habe ich es sehr geschätzt, dass das Architekturbüro die gleichen Werte teilt», sagt Marco Prezioso. «Wir haben beispielsweise in den Fensterrahmen des Schiebefensters zwischen Wohnbereich und Loggia die tragenden Stützen versteckt. Mir war es wichtig, dass die zur Verfügung stehenden Quadratmeter effizient genutzt werden, deshalb ist unser Schlafzimmer nicht unnötig gross. Die Fassade als homogene Einheit aus einem Guss war auch mein Wunsch. Dazu haben wir Metallplatten von Alucobond in bronzenem Farbton ausgesucht, die nicht genietet, sondern mit einem speziellen witterungsbeständigen Klebstoff befestigt sind», erklärt der Bauherr. Da die Architekten nebst der Projektentwicklung auch für das Baumanagement verantwortlich waren, konnten sie sämtliche Details bis zum Schluss kontrollieren und umsetzen. Die Zusammenarbeit mit den Bark Architekten empfand das Paar als vorbildlich. Es war von der Genauigkeit bezüglich der Planung und der Umsetzung sowie der guten Kommunikation beeindruckt. «Wir fühlten uns immer sehr gut aufgehoben und verstanden. Die Architekten sind auf unsere Ideen eingegangen und haben sie zu Ende gedacht. Sie haben mit dem vorhandenen Budget das Beste herausgeholt», lobt das Paar. An zukünftige Anpassungsmöglichkeiten wurde auch gedacht. So besteht die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt Photovoltaikpaneele zu installieren und Elektroautos im Carport am Strom anzuschliessen.

«Das Haus ist auf uns und diesen Ort zugeschnitten. Es ist speziell, aber harmoniert mit der Umgebung», sagt Irene Prezioso. Von der anderen Seite des Dorfes wirkt es wie getarnt, da es von Bäumen umschmeichelt wird. Die besondere Architektur mit Schmetterlingsdach und goldig schimmerndem Kleid, das je nach Lichteinfall anders wirkt, erfreut nicht nur die Bewohner, sondern auch viele neugierige Betrachter, die das Haus bei einem Spaziergang im weitläufigen Surbtal entdecken. Vielleicht entpuppt sich ja schon bald ein kleiner Tagfalter im Garten – denn ein Baumhaus mit Alucobond-Fassade zwischen den Birken wäre ein weiteres Projekt, das dem Bauherrn gefallen würde.

Der Begriff Jura kommt aus dem Keltischen und bedeutet Waldland. Tatsächlich fühlt man sich in einem Waldland angekommen, wenn man sich in Küttigen umsieht. Die Gemeinde liegt in einer leichten Mulde zwischen dem Jura-Südhang und der Aare. Der Weitblick reicht bis zu den Alpen, wo man sogar die Spitzen von Eiger, Mönch und Jungfrau erkennen kann. In diese idyllische Landschaft bettet sich dieser Neubau auf einem Grundstück mit leichter Hanglage und reiht sich als letztes Haus in eine Siedlungsstrasse ein, die von Einfamilienhäusern mit Satteldächern geprägt ist – als einzige Ausnahme mit Flachdach. Hinter dem Eingangstor sieht man den Baukörper kaum und blickt direkt auf Baumkronen. Öffnet sich das Tor, nimmt man das Haus als eingeschossigen Baukörper wahr.Eingangstor, Garage und der Hauseingang im Erdgeschoss formen einen grosszügigen und rudimentären Vorplatz als Spielfläche oder als Raum für Apéros. Dieser Aussenraum bildet das nüchterne Gegenstück zum schlichten, aber eleganten Garten im Untergeschoss, der von hohen Gräsern, einem Saunahaus und dem Wohnbereich mit Cheminée gesäumt wird. Mit dem Pool und der grossen Spielwiese wird dieser Teil des Hauses zu einem Anziehungspunkt für Bewohner, Freunde und Gäste.

Offene Räume mit fliessenden Übergängen

Das Haus besteht aus zwei Flügeln, die jeweils den Wohnbereich und den Privatbereich auf zwei Stockwerken verteilen. Entree und Terrasse trennen die Bereiche im Erdgeschoss und stellen gleichzeitig einen fliessenden Übergang von der Küche zum Elternzimmer dar. So reicht der Blick von der Kochinsel bis zur Fensterfront im Masterbad. Die Materialien erzeugen ebenfalls eine nahtlose Verbindung zwischen den unterschiedlichen Räumen: helle Plattenböden und dunkle, strukturierte Kunstharzfronten in Holzoptik, welche die Badmöbel, die Ankleide und die Küche kennzeichnen. Der Elternbereich lässt sich mit einer Schiebetür abtrennen. Diese verschmilzt mit dem Entree zu einer Fläche, die aussen in der Terrasse und der Garage ihre Verlängerung findet. Auf diese Weise wird der Westflügel als Kubus deutlich.

Mosaikplättchen in schimmernden Bronzetönen tauchen das Elternbad in ein warmes Licht. Die Möbel in dunkler Holzoptik tragen ebenfalls zum gemütlichen Ambiente bei. «Das Besondere hier ist die grosse Fensterfront. Sie ist wie ein Bild. Manchmal kann man sogar Rehe beobachten, die vom Wald bis hinunter auf die Kuhweide kommen», erzählt der Bauherr Daniel Schibler. Eine weitere Besonderheit ist der Wandspiegel. Der Raum wirkt dadurch optisch grösser. «Die Badezimmer mit allen Details hat unser Architekt geplant», erklärt der Bauherr, während er zur Küche führt, die ebenfalls vom Architekten Danny Wanner von Wannerpartner Architekten konzeptioniert und vom Schreiner ausgeführt wurde. «Wir wünschten uns eine wohnliche Küche», sagt der Hausbesitzer, «zuerst wollten wir den Backofen und den Kombi-Steamer hinter Schiebetüren verstecken. Doch dann entdeckten wir die grifflosen Geräte von V-Zug.» Nebst Schränken und Schubladen verbirgt sich hinter einer Tür ein Reduit. Seitlich vom Küchenkubus und zum Entree hin ist das Gäste-WC ausgerichtet. In der Küche kam auch der Trick mit dem Spiegel zur Anwendung: Der Sockel der Kochinsel ist mit Spiegeln umfasst, die den Bodenbelag scheinbar erweitern. So wirkt die Insel schwebend und leicht.

Statt eines offenen Raums weiss der Bauherr den Wohnbereich lieber von der Küche getrennt: «Die Lösung mit der Galerie hat uns sehr gut gefallen. So kann man über die Ebenen akustisch miteinander kommunizieren.» Neben dem Esstisch führt eine Treppe ins Untergeschoss. Hier sorgt das hängende Cheminée für grosse Gemütlichkeit. «Wir benutzen es regelmässig», sagt der Familienvater. Da es sich nach Belieben drehen lasse, könne man auch von der Gartensauna aus auf das knisternde Feuer schauen. Dass der Architekt die Wünsche und Bedürfnisse der Bauherrschaft verstanden hat, bewies er mit einer kleinen Überraschung im Wohnzimmer. «Über den Weinkeller habe ich mich sehr gefreut», sagt der Hausbesitzer mit strahlenden Augen. Praktischerweise gibt es hier im Wohnzimmer eine Bar mit Waschbecken, wo man die edlen Tropfen gleich mit Freunden geniessen oder die Snacks für den Filmabend vorbereiten kann.

Der Bauherr setzt den Rundgang fort zu den Kinderzimmern, die zum Garten ausgerichtet sind. Rechts vom Kinderbadezimmer befindet sich das offen konzipierte Büro. Daneben, komplett im Erdreich untergebracht, sind die Keller- und Technikräume. Eine schwebende Treppe mit Glasgeländer führt schliesslich wieder ins Obergeschoss. «Wir waren uns unschlüssig, ob wir zwei Treppen brauchen», sagt der Bauherr. Letztlich haben er und seine Frau sich für die zusätzliche Treppe bei der Küche entschieden. «Der Weg von der Küche zum Garten ist so kürzer. Und das Wohnzimmer und die Kinderzimmer können unabhängig voneinander erreicht werden.» Eine Schiebetür zwischen Wohn- und Schlafzimmer macht diese privater.

Glückliche Fügungen und grosse Eigenleistung

«Wir haben vorher in der Nachbargemeinde in einem Terrassenhaus gewohnt», erzählt der Bauherr nach der Hausführung. «Zu zweit war das ideal, doch mit den Kindern wünschten wir uns etwas mit mehr Umschwung.» Für den Ausbau des Terrassenhauses erhielten sie keine Baugenehmigung. Also suchte das Paar nach Einfamilienhäusern in der Region. Durch Zufall erfuhr es von diesem Grundstück, auf dem ein altes Haus zum Verkauf stand. «Vom Altbau war ich nicht überzeugt», erzählt der Bauherr. Also zog er drei Architekten für Umbaumöglichkeiten zurate. «Danny Wanner, einer von den drei Experten, hat uns empfohlen, das bestehende Haus abzureissen und neu zu bauen.» Das Paar lud den Architekten zu sich nach Hause ein «Sein erster Entwurf hat uns sofort überzeugt. Deswegen haben wir uns für einen Neubau entschieden und das Grundstück gekauft.» Eigentlich hätte sich die Familie ab diesem Moment um nichts mehr kümmern müssen, ausser, sich auf den Einzugstermin zu freuen. Doch als Elektroinstallateur war für den Bauherrn klar, dass er im Haus vieles selbst machen würde. Fast täglich besuchte er die Baustelle. «Manchmal habe ich bis in die Nacht gearbeitet, bis mich jeweils meine Frau angerufen hat, um zu fragen, wo ich stecke.» Daniel Schibler rückte die Räume mit seinem Beleuchtungskonzept ins beste Licht. Mit der Hausautomation konnte er zudem seinen Beitrag für mehr Komfort und Sicherheit leisten: «Während unserer Ferien in Südafrika haben wir das Licht und die Storen ferngesteuert, damit das Haus belebt wirkt.» Nachdem sich heute die Sonne noch ein letztes Mal gezeigt und die Wolken in goldenes Licht getaucht hat, wird die gelungene Lichtinstallation des Bauherrn sichtbar.

Architekten-Interview

Bereits der erste Entwurf hat Familie Schibler überzeugt und konnte 1:1 umgesetzt werden. Kommt das häufig vor?
Bedingt dadurch, dass wir immer ein umfangreiches Wunschbuch von unseren Kunden verlangen und mehrere Vorgespräche führen, kommt es öfter vor. Über die Jahre haben wir uns einen Katalog mit gezielten Massnahmen erarbeitet und können deshalb behaupten, dass der erste Entwurf selten nicht klappt. Hinzu kommt, dass die Kunden sich im Voraus auf unserer Homepage über unsere Architektursprache informieren.

Wovon liessen Sie sich beim Entwurf inspirieren?
Von der Situation, die wir angetroffen haben, und der Umgebung mit ihren Ein- und Ausblicken. Unsere Vision war es, möglichst viel Privatsphäre am Siedlungsrand zu generieren und ein Haus zu kreieren, in dem verschiedene Generationen leben können.

Nicht alle Räume sind rechtwinklig. Weshalb?
Das ist der Baulinie und der Aussichtsrichtung geschuldet. Zudem wollten wir die maximale Breite gemäss Baugesetz nutzen.

Sie haben auch die Badezimmer und die Küche geplant. Worauf haben Sie hier besonders geachtet?
Schlichte Modernität, die über Jahrzehnte zeitlos bleiben wird. Bei der Küche legte man Wert darauf, dass diese wie ein Möbelstück erscheint. Die Badezimmer sollten möglichst lichtdurchflutet mit Aussicht ins Grüne sein.

Was ist Ihr persönliches Highlight?
Wir haben es geschafft, in einem ländlichen Dorf – in dem kein Flachdach erlaubt ist – den Behörden zu beweisen, dass ein Flachdach die richtige und beste Lösung ist, und haben es so bewilligt bekommen. Ausserdem bin ich besonders stolz darauf, was für eine äusserst private Atmosphäre das grosszügige und doch offene Haus hat.

Das Bin ICH

Vorname und Nachname:
Anja Schuthess

Diese drei Worte beschreiben mich:
weltoffen, zeitlos, intuitiv

Interior-Design habe ich zum ersten Mal erlebt/wahrgenommen:
in meiner Kindheit in Finnland, eine Quelle von inspirierendem Design

Lieblingsmaterial:
Geflechte aus Naturmaterialien wie Papierschnur oder Leder

Lieblingsfarbe:
warmes Dunkelgrau wie «gris ombre» von kt.COLOR

Lieblingsform:
keine und alle. Die Form folgt der Funktion

Lieblingsmöbel:
Sessel «CH 25». Design von Hans Wegner

Lieblingsbuch:
«Home Stories» von Vitra Design Museum. Eine Hommage an unseren Berufsstand

Ein Designer, ein Architekt, ein Künstler:
Charlotte Perriand, Richard Neutra, Donald Judd

Berufswunsch als Kind oder Jugendliche:
mein Weg war schon früh klar

Mein Interior-Design-Traum:
ein altes verlassenes Haus wiederbeleben

Ohne diesen Gegenstand verlasse ich nie das Haus:
meine gutgefüllte Tote Bag

Lieblingsevent im Jahr:
Designmessen und Architekturbesichtigungen auf Reisen

Wie erklären Sie einem Kind Ihren Beruf:
ich verschönere und verbessere die Lebensräume von Menschen

Grenzenlose Bewegungsfreiheit

Der Pavillon ist als Wohnraum mit offener Küche, Dusche und WC konzipiert. Ein Schlaf- und Kinderzimmer sowie ein weiteres Bad befinden sich im unterirdisch verbundenen Bauernhaus. Anna Thomas wünschte sich grosse Fenster mit möglichst schmalen Profilen, die man im Alltag nicht wahrnimmt. Ihr war auch wichtig, dass sich die Fenster übers Eck öffnen lassen – ohne störenden Pfosten. Bei Swiss Fine Line hat sie mit dem rahmenlosen System das ideale Produkt gefunden: Die Rahmenprofile sind vollständig in Boden, Decke und seitlich in die Wand eingearbeitet. Lediglich das 24 Millimeter schmale Vertikalprofil ist sichtbar. Auf diese Weise werden der Ausblick sowie auch der Lichteinfall maximiert. Anders als beim Farnsworth House lässt sich die Verglasung so verschieben, dass der Pavillon komplett offen genutzt werden kann und deshalb auch nicht überhitzt. Die Konstruktion ermöglicht zudem die gewünschte Öffnung übers Eck. Die schwellenlosen Übergänge unterstützen die Bewegungsfreiheit zwischen innen und aussen. Bis auf die Eingangstür auf der Westseite lassen sich die Schiebeelemente per Knopfdruck öffnen und schliessen. Dabei ist der Elektroantrieb im Sturzprofil unsichtbar eingebaut. «Ein elektrischer Antrieb wird ab einem Flügelgewicht von 350 Kilogramm empfohlen», erklärt Céline Berger, Leiterin Marketing von Swiss Fine Line. Sollte es einen Stromausfall oder ein technisches Problem geben, kommt für rasche Hilfe das Resetverfahren zum Einsatz.

Im Notzustand lassen sich die Schiebeelemente manuell schliessen. Das Fenstersystem gilt zudem als einbruchsicher. Auf Storen hat die Bauherrschaft bewusst verzichtet. Die Betonauskragung spendet bereits Schatten. Bei Bedarf können zudem die Vorhänge zugezogen werden, die nebenbei Wohnlichkeit einziehen lassen. «Wir erleben die Jahreszeiten hier intensiver als im Bauernhaus, weil wir die Witterungslagen mitbekommen», sagt Anna Thomas. «Der letzte Winter war nicht so schneereich. Vielleicht ist er es aber dieses Jahr. Das ist sicherlich ein schönes Erlebnis, wenn man mittendrin ist.»

Wie gehen Sie bei der Erstellung eines Farbkonzepts vor?
Die meisten Projekte beginnen mit einer leeren Pinnwand. Auf diese hänge ich dann laufend Eindrücke und Ideen. Das können Bilder, Farben oder auch Wörter sein, bei denen ich das Gefühl habe, dass sie etwas mit dem Kunden und seiner Umgebung zu tun haben. Es kann sein, dass ich einen Eindruck wieder verwerfe oder etwas Neues hinzukommt. Nach etwa drei Tagen entwickelt sich ein erstes Bauchgefühl, eine Spur, die mir zeigt, in welche Richtung es gehen soll. Ein Moodboard für eine Person, die gern in der Natur ist und einen grossen Garten mit Bäumen besitzt, wird dann ganz anders ausschauen als eine Pinnwand für beispielsweise einen Nerd, der viel drinnen ist.

Inwiefern geben die Materialien den Ton beim Farbkonzept an? Oder geben eher die Farben Anstoss für die Wahl des Materials?
Was war zuerst, das Huhn oder das Ei? Hier haben wir als Innenarchitekten sicher einen grossen Vorteil. Schon sehr früh können wir uns das Endprodukt vorstellen, sind im Umgang mit Farben und Formen mutig und bringen grosse Erfahrung mit. Ansonsten gibt es technische Hilfsmittel, um das Endprodukt fotorealistisch darzustellen.

Welche Farben haben welche Wirkung?
Sie kennen die Geschichte, dass das rote Tuch den Stier aggressiv macht? Es gibt aber auch die These, dass die Bewegung des Tuchs den Stier wild macht. Viele Farben, viele Meinungen. Manchmal ist es hilfreich, diese sogenannten Wirkungen von Farben nicht allzu ernst zu nehmen. Ich habe persönlich schon extreme Experimente mit sehr farbigen Küchen, dunklen Räumen und knalligen Tapeten gemacht. Es ist immer eine Frage der Kombination.

Wie gehen Sie bei der Erstellung eines Farbkonzepts für ein Einfamilienhaus vor, für das Ihnen die Bauherrschaft freie Hand lässt?
Drei Schritte nach vorn, um am Schluss einen Schritt weiter zu sein als erwartet. Ich versuche, möglichst viele Ideen auszuloten, mit Farben und Materialien zu provozieren und Grenzen zu brechen, um schliesslich herauszufinden, was der Bauherrschaft Spass machen könnte. Denn nebst vielen sachlichen und putztechnischen Aspekten gibt es noch die Freude und die Zufriedenheit.

Wie lassen Sie dabei dennoch die Persönlichkeit der Bewohner einfliessen?
Ganz einfach durch Beobachten. Kleider, Schmuck, Nagellack und Accessoires können Hinweise dazu geben. Allgemein kann der Style einer Person sehr inspirierend sein.

Wird das Haus von mehr als einer Person bewohnt, kommen natürlicherweise unterschiedliche Geschmäcke zusammen.
Es muss ja nicht überall knallen. Es darf in einem Haus auch ruhige Zonen geben, das heisst aber nicht, dass diese weniger interessant sein müssen. Beispielsweise kann es einen Bereich geben, in dem ein Stuhl im Zentrum steht und von einer Leuchte, einem Vorhang, einem Bild oder einem Teppich in Szene gesetzt wird.

Wie gehen Sie bei der Farbwahl für private Räume wie das Schlafzimmer vor?
Ich persönlich kenne keinen Grund, ein Schlafzimmer anders anzugehen als einen Wohnraum. Ich verstehe, dass mit dem Schlafzimmer sanfte Farben in Verbindung gebracht werden, objektiv gibt es aber keinen Anlass dafür. Sehen Sie nur all die coolen Hotelzimmer, die auf der ganzen Welt gebaut werden. Im Gesamtbild sind das Kunstwerke. Farben, Materialien, Licht und Schatten, Grafiken, Oberflächen, all das fliesst heute ineinander. Bei Kinderzimmern besteht die Herausforderung, dass gewünschte Sujets aufgrund der Entwicklung nach kurzer Zeit nicht mehr aktuell sind. Da hilft es zum Beispiel, die Tapete auf einen Wandbereich zu beschränken und mit Accessoires zu spielen, mit denen sich einfach neue Themen umsetzen lassen.

Welche Fehler sollte man vermeiden?
Fehler gibt es eigentlich nicht. Aber was mir immer wieder auffällt, ist, wie viele Menschen Respekt vor Farben haben, speziell vor ungewohnten Farb- und Materialkombinationen. Warum muss immer alles weiss, im besten Fall beige gestrichen werden? Schauen Sie sich eine blühende Wiese im Frühling an. An Farben, Formen und Oberflächen nicht zu übertreffen. Man nehme also etwas Frühlingswiese, eine Prise Mut und eine gute Portion Vertrauen, und schon entstehen die schönsten Farb- und Materialkonzepte.

Die Trends beim Wohnen werden schnelllebiger. Was, wenn einem die mutige Gestaltung doch zu bunt wird?
Je fundierter ein Konzept ist – das geht weit über Farben hinaus und reicht bis zur Raumakustik und bis zur Kunst –, desto weniger ist es einer Schnelllebigkeit unterworfen. Aus meiner Erfahrung haben auch ganz gewagte Farbkonzepte lange Bestand. Die Qualität trägt sicherlich wesentlich dazu bei, denn erlesene Materialien sind wie ein wertvolles Schmuckstück. Wenn man sich so etwas Kostbares gönnt, wird man es mit Bedacht wählen. Ist die Farbwahl respektive die Gestaltung eines Raums willkürlich, besteht eher die Gefahr, dass sie einem schnell verleidet.

Gibt es etwas, das Sie ergänzen möchten?
Nehmen Sie sich Zeit für Ihr Projekt. Diverse Innenarchitekten bieten eine spannende und sehr kreative Dienstleistung an. Seien Sie offen und neugierig, und nutzen Sie dieses umfassende Angebot. Freude und Spass am Endprodukt sind inbegriffen.