Kann ich mir Wohneigentum leisten?
Für eine Hypothekarfinanzierung haben zukünftige Eigenheimbesitzer einerseits genügend Eigenmittel mitzubringen. Andererseits müssen sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um die Kosten langfristig tragen zu können.
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Gemessen an den Kaufpreisen, kann der geforderte Anteil Eigenkapital eine hohe Hürde für den Erwerb von Wohneigentum darstellen. Die Bank verlangt nämlich bei einer Hypothekarfinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenmittel.
«Harte» versus «weiche» Eigenmittel
Wenigstens 10 Prozent müssen «harte» Eigenmittel sein – damit sind eigene Ersparnisse, Guthaben der Säule 3a, Wertschriften oder Rückkaufswerte von Versicherungspolicen gemeint. Für die restlichen Eigenmittel kommen Bezüge oder Verpfändungen von Pensionskassengeldern infrage, sogenannte «weiche» Eigenmittel. Nicht anrechenbar sind private Darlehen von Freunden oder Verwandten, soweit sie verzinslich und rückzahlbar sind; diese Mittel gelten wie die Hypothek einer Bank als Fremdkapital. Als «harte» Eigenmittel akzeptiert sind hingegen Schenkungen und Erbvorbezüge.
Der Verkehrswert bildet die Berechnungsgrundlage
«Harte» Eigenmittel spielen unter anderem dann eine wichtige Rolle, wenn der Kaufpreis über dem sogenannten Verkehrswert liegt. Letzterer bezeichnet jenen Preis, den Objekte gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen erzielen. Die Bank ermittelt diesen mithilfe von Schätzverfahren und verwendet ihn als Basis für die Hypothekarfinanzierung. Das heisst, die Möglichkeit zur Belehnung von maximal 80 Prozent und das Erfordernis von mindestens 20 Prozent Eigenkapital beziehen sich nicht auf den Verkaufspreis der Immobilie, sondern auf den von der Bank selbst geschätzten Verkehrswert. Je nach Angebot und Nachfrage kann der Verkehrswert vom tatsächlich am Markt bezahlten Preis abweichen. So werden bei einer hohen Nachfrage oft höhere Preise bezahlt als der Verkehrswert.
Nehmen wir an, die Bank beziffert den Wert einer Liegenschaft auf 1 Million Franken, die Erwerber bezahlen jedoch einen Kaufpreis von 1,12 Millionen Franken. In diesem Fall müssen sie nicht bloss 200 000 Franken Eigenkapital aufbringen, also 20 Prozent des Verkehrswerts. Zusätzlich haben sie für die Differenz von 120 000 Franken zwischen Verkehrswert und höherem Kaufpreis selbst aufzukommen, und zwar in Form von «harten» Eigenmitteln.
Finanzielle Tragbarkeit
Nebst genügend Eigenmitteln müssen Hypothekarschuldner über ausreichend Einkommen verfügen, um die finanzielle Tragbarkeit zu erfüllen. Das heisst, die Wohnkosten, bestehend aus Zinsen, Amortisationen (Rückzahlungen) sowie Neben- und Unterhaltskosten, dürfen nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Allenfalls anstehende Lohnerhöhungen oder auch Bonuszahlungen können teilweise angerechnet werden, soweit sie gut dokumentiert sind. Das gilt auch für Einkommen der Partnerin oder des Partners, sofern diese nachhaltig sind. Voraussetzung ist eine Solidarschuldnerschaft des Paars. Bei der finanziellen Tragbarkeit kommt es oft zu Missverständnissen, weil die Kunden mit tagesaktuellen Hypothekarzinsen budgetieren. Die Banken müssen aber einen langfristigen Durchschnittszinssatz verwenden, den kalkulatorischen Zins, um nicht bloss «Schönwetter-Szenarien» durchzuspielen. Die Migros Bank zum Beispiel berechnet die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek mit einem kalkulatorischen Zinssatz von zurzeit 4,5 Prozent, andere Banken rechnen mit 5 Prozent. Die Kosten für die Amortisation der Hypothek sind ein weiterer Bestandteil der Tragbarkeitsrechnung. Der Teil der Hypothek, der 67 Prozent des Verkehrswerts übersteigt, die sogenannte 2. Hypothek, muss innerhalb von 15 Jahren oder bei über Fünfzigjährigen spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt sein. Es empfiehlt sich, aus steuerlichen Gründen die indirekte Amortisation mittels Einzahlung in die Säule 3a zu prüfen. Natürlich lassen sich höhere Amortisationsraten vereinbaren.
Wie sieht die Tragbarkeitsrechnung bei einem Kaufpreis von 1 Million Franken aus? Wird eine Hypothek von 800 000 Franken aufgenommen, setzt man jährliche Zinskosten von 36 000 Franken (4,5 Prozent von 800 000 Franken) und jährliche Amortisationen von 8667 Franken (2. Hypothek von 130 000 Franken geteilt durch 15 Jahre) ein. Zudem werden die Neben- und Unterhaltskosten berücksichtigt. Dafür verwendet die Migros Bank standardmässig einen Pauschalbetrag von 0,7 Prozent des Verkehrswerts. Denkbar wäre, nach Baujahr und Zustand zu differenzieren. Denn bei älteren, nicht renovierten Liegenschaften können die Neben- und Unterhaltskosten deutlich höher liegen. Wer aber in einem modernen Neubau mit sehr guter Gebäudehülle wohnt, kann tiefer kalkulieren. Für Neubauten sowie für Objekte mit Minergie-Standard oder Geak-Energieeffizienznachweisen setzt daher die Migros Bank Neben- und Unterhaltskosten von 0,5 Prozent des Verkehrswerts ein.
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