Wie viel ist mein Eigenheim heute wert?

Viele Wohneigentümer liegen oft weit daneben, wenn sie den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung schätzen. Schweizweit schätzt fast jeder Achte seine Liegenschaft mehr als 10 Prozent zu hoch ein–während jeder Zweite den Wert mehr als 10 Prozent zu tief schätzt. Für die Beurteilung des Marktwerts braucht es Know how sowie eine gesunde Distanz und eine strenge Objektivität. Wer den aktuellen Wert kennen will, sollte ihn deshalb von einem unabhängigen Immobilienbewerter oder einem erfahrenen Architekten berechnen lassen. Ein Profi weiss am besten, wie man den Preis ermittelt, der sich innert einem angemessenen Zeitraum im aktuellen Marktumfeld erzielen lässt. Wer aber aufs Geratewohl in den Verkauf geht, läuft Gefahr, sein Objekt unter Wert zu verkaufen oder potenzielle Käufer mit überrissenen Preisvorstellungen zu vergraulen.

Welche Methode ist die beste?

Der Wert einer Liegenschaft lässt sich mit verschiedenen Methoden ermitteln. Entscheidend für die Wahl der Methode ist einerseits der Grund für die Bewertung, andererseits die Entscheidungsphase, in der man sich mit der eigenen Immobilie befindet. Nicht jede Methode eignet sich für jedes Objekt, wie die folgenden Beispiele zeigen:

1. Hedonische Bewertung–die günstige Methode

Die hedonische Methode ist das günstigste Bewertungsmodell. Banken stützen sich bei der Hypothekarvergabe meistens auf den hedonisch ermittelten Wert ab. Das hedonische Modell basiert auf den in der Vergangenheit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien. Mit nur wenigen objektspezifischen Eingaben kann so der gesuchte Wert generiert werden. Dieses pragmatische Instrument entspricht dem Bedürfnis vieler Käufer und Verkäufer, relativ rasch und kostengünstig ein Objekt zu bewerten. Die Kosten liegen bei 300 bis 800 Franken. Steht man am Anfang des Prozesses zur Entscheidung über das weitere Vorgehen einer Immobilie, ist die hedonische Bewertung sehr nützlich. Die Qualität der Resultate hängt aber davon ab, ob vergleichbare Objekte in dieser Region gehandelt wurden. In abgelegenen Regionen und bei untypischen Eigenschaften der Immobilie stösst die Methode zum Beispiel an ihre Grenzen. Auch bei der Eingabe der Objektdaten können Abweichungen entstehen. Oft erfassen Hausbesitzer die Daten selbst. Dabei laufen sie Gefahr, den Zustand oder insbesondere die Mikrolage der Immobilie zu positiv zu bewerten. Das verfälscht das Ergebnis.

Ein Beispiel zeigt, welchen Einfluss etwa die Lage des Grundstücks auf den Preis einer Immobilie hat: Ein gut ausgebautes 5,5 Zimmer-Einfamilienhaus in Basel an bevorzugter Lage mit Aussicht und guter Besonnung, zentrumsnah und mit kurzen Distanzen zu öffentlicher Infrastruktur hat einen Marktwert von 1,8 Mio. Franken. Ein identisches Haus an schlechterer Lage ist in Basel dagegen bereits für 1,3 Mio. Franken zu haben.

Es empfiehlt sich deshalb, die Daten von einem Immobilienexperten erfassen zu lassen. Das verteuert zwar die Schätzung, liefert aber ein verlässliches Resultat.

2. Ertragswert Bewertung–die nutzenorientierte Methode

Die Ertragswert Methode wird in der Regel dann angewendet, wenn der Nutzen einer Immobilie in Erträgen quantifiziert werden kann. Professionelle Immobilienbewerter besichtigen dabei die Liegenschaft und erstellen einen individuellen Bericht zur Lage, zum Zustand und zum Ausbaustandard. So eine Bewertung kostet je nachdem etwa 1300 bis 2000 Franken. Bewertungen für Mehrfamilienhäuser kosten ab 2000 Franken, abhängig von der Grösse der Immobilie und dem gewählten Anbieter.

Früher vor allem für Renditeobjekte genutzt, ist die Ertragswert Methode mittlerweile auch bei selbst bewohntem Wohneigentum die Regel. Der Grund ist, dass der effektive Nutzen der Immobilie bewertet werden kann. Eine Käuferschaft kann sich zum Beispiel darauf abstützen, ob die Erträge (der Nutzen) im Verhältnis zu den Kosten stehen. Je besser das Kosten-Ertrags-Verhältnis ist, desto höher fällt der Ertragswert aus. Zur Ermittlung des Werts wird deshalb der jährliche Nettoertrag berechnet. Das sind alle Mieteinnahmen abzüglich der Nebenkosten, die von den Mietern getragen werden–zum Beispiel Heizung, Strom und Wasser.

Die Erfahrung zeigt: Bei selbst bewohnten Liegenschaften wird der Nutzen individuell höher bewertet als bei vermieteten Objekten. Deshalb wird zu den Netto Erträgen ein Nutzen Zuschlag berechnet. Anschließend werden die Nettoerträge kapitalisiert. Das heisst, sie werden dem Risiko und den Kosten des Eigentümers gegenübergestellt. Das Risiko wird mit dem risikoarmen Basiszinssatz abgebildet sowie mit markt-und objektspezifischen Zuschlägen. Bei den Eigentümerkosten gibt es Zuschläge für die Betriebskosten, die Ertragsverluste, die Verwaltungs Und Instandhaltungskosten. Der Vorteil dabei ist, dass praktisch alle Einflussgrössen berücksichtigt werden–zum Beispiel Wintergärten, Solaranlagen, Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum Einheiten, zusätzliche Parkplätze oder aber auch Unterhaltsbeiträge von Gemeinschaftseinrichtungen und wertvermindernde Servitute wie Nutzniessungsoder Wohnrechte.

3. Substanzwert Bewertung–die klassische Methode

Lange Zeit war die Ermittlung des Substanzwerts die gängige Bewertungsmethode. Sie ist eine kostenorientierte Bewertungsmethode und noch heute verbreitet. Allerdings entspricht sie nicht mehr dem neuesten Wissensstand im modernen Schätzungswesen.

Der Substanzwert (auch Realwert genannt) ergibt sich aus dem Gebäudeneubauwert abzüglich der Entwertung, der Nebenkosten und des Landwirts. Oft fehlen aber die historischen Bauabrechnungen. Oder sie entsprechen nicht mehr den heute üblichen Baukosten. Zudem ist es häufig nicht einfach, den Landwert zu erheben, weil solche Grundstücke immer seltener werden und somit Vergleichswerte fehlen. Der aktuellen Marktsituation wird so eine Schätzung deshalb schnell einmal nicht gerecht: Der Wert, den ein Bewerter mit der Substanzwert-Methode ermittelt, kann um einiges vom effektiven Marktwert abweichen. Diese Methode lohnt sich vor allem bei speziellen Liegenschaften wie Luxus und Liebhaberobjekten. Oder bei Immobilien in abgelegenen Gegenden, wenn der Verkäufer für seine bisherigen Investitionen entschädigt werden will, jedoch kein typisches Marktverhältnis vorliegt und der Nutzen sehr subjektiv ist.

Bei jeder Schätzung wird der Verkehrswert leicht anders ausfallen, weil die Parameter von jedem Bewertenden leicht anders eingeschätzt werden. Eine Eigentümerschaft, die ihre Liegenschaft verkaufen möchte, ist natürlich an einem möglichst hohen Verkehrswert interessiert, ein Käufer an einem tiefen. Objektivität vom Bewertenden ist deshalb unumgänglich.

4. Potenzial Analyse–die Methode zur Steigerung des Grundstückswerts

Eine Potenzial-Analyse empfiehlt sich für Wohneigentümer und Käufer, die wissen wollen, welche Reserven in einer Liegenschaft stecken, und diese Reserven auch ausschöpfen möchten. Reserven können ungenutztes Land, eine freie Ausnützungs Quote oder zu tiefe Mietzinseinnahmen sein. Eine Potenzial-Analyse zeigt zum Beispiel die Umnutzungsmöglichkeiten einer Liegenschaft auf. Dafür werden die benötigten Investitionen geschätzt und der mögliche Verkaufspreis respektive die künftige Rendite bewertet. Diese Analyse dient als Entscheidungsgrundlage für Investitionen.

Bei Einfamilienhäusern könnte es sich lohnen, wertsteigernd in das Haus zu investieren und es danach mit Gewinn zu verkaufen. Bei älteren Häusern mit grossem Umschwung und einer Ausnützungsreserve können sich ein Abriss und ein anschließender Neubau lohnen, beispielsweise mit Eigentumswohnungen.

Bei Renditeobjekten wird im Rahmen einer Potenzial-Analyse ermittelt, welchen Ertragswert beispielsweise ein Mehrfamilienhaus hat und ob die Mietzinsen marktgerecht oder im Vergleich eher zu tief sind. Auch in so einem Fall zeigt die Analyse auf, welche Investitionen sinnvoll sind (z.B. Ausbau des Dachgeschosses oder Verbesserung des Standards der Wohnungen) und welcher Mietzins nach den Renovationen angemessen ist.