So gelingt der Kauf einer Immobilie im Bieterverfahren

In der Schweiz wechseln mittlerweile viele Immobilien im sogenannten Bieterverfahren die Eigentümerin respektive den Eigentümer. Aus Sicht der Käuferin oder des Käufers läuft das Verfahren in der Regel folgendermaßen ab: Die verkaufende Partei schreibt in einem Exposé die Immobilie aus und gibt den Mindestkaufpreis sowie die relevanten Informationen zum Objekt an – von der Lage über Größe und Baujahr bis zum Grundriss. Für die Besichtigung der Immobilie wird mindestens ein Termin publiziert.

Daraufhin treten die potenziellen Käuferinnen und Käufer in Aktion: Nach der Besichtigung bleiben ihnen meist zwei bis drei Wochen, um ein erstes Gebot abzugeben. In der Folge kommuniziert die Verkäuferin oder der Verkäufer das höchste Gebot.

Wer mithalten kann und möchte, bietet ähnlich wie bei einer Auktion erneut, bis die im Verfahren festgelegte Anzahl an Bieterrunden erreicht ist – zwei bis vier Runden sind die Regel. Je nach Bedarf folgen Nachverhandlungen, Zusatzfragen zu Garantien am Bau oder weitere Besichtigungen. Im Unterschied zu einer herkömmlichen Versteigerung sind die Gebote im Bieterverfahren für die potenziellen Käuferinnen und Käufer nicht bindend. Sie können also von einem Angebot zurücktreten.

Expertise beziehen, erst recht im Zweifelsfall

Nicht immer hat man es im Bieterverfahren mit dem oben beschriebenen Idealfall zu tun. So ist die verkaufende Partei nicht verpflichtet, einen Mindestkaufpreis für die Immobilie zu nennen. Auch kommt es vor, dass für das Erstgebot keine Besichtigungsmöglichkeit angeboten wird – bei Renditeobjekten ist das sogar die Regel. Ein Bieter­ verfahren ist für alle fair, wenn es transparent ist. Es sollten von Anfang an klare Angaben zu Ablauf und zeitlichem Rahmen vorliegen. Ist das nicht der Fall, ist von der Teilnahme abzuraten.

Wenn kein Mindestkaufpreis genannt wird, aber die Möglichkeit zur Besichtigung besteht, ist es essenziell, diese vor der Abgabe des ersten Gebots wahrzunehmen. Am besten lässt man sich von einer Expertin oder einem Experten begleiten, um bei der Bestimmung eines fairen Kaufpreises und der Höhe des ersten Gebots Unterstützung zu erhalten. Das erste Gebot sollte nicht zu hoch angesetzt werden, damit die Kaufpreisspanne nicht bereits in der ersten Runde ausgereizt wird. Liegt das Gebot sehr tief, kann das als mangelndes Interesse ausgelegt werden. Es gilt somit, den Mittelweg zu finden.

Professionelle Beratung, Schnelligkeit, Coolness

Wer ein Haus erwerben will, das im Bieterverfahren veräußert wird, sollte insbesondere diese drei Punkte berücksichtigen:

Ziehen Sie Expertinnen und Experten der Bank bei! Diese legen zusammen mit der Käuferin oder dem Käufer möglichst vor dem Besichtigungstermin die Finanzierungsstrategie und das Budget fest. Zudem geben sie Antwort auf die entscheidende Frage, die für Laien häufig schwer zu beantworten ist: Was ist ein fairer Preis für die ausgeschriebene Immobilie?

Agieren Sie schnell! Steht nach der Besichtigung fest, dass es das lang gesuchte Traumhaus ist, sollte man so bald wie möglich – mit der vollständigen Verkaufsdokumentation zur Hand – Kontakt mit der Bank aufnehmen, um die Finanzierungs­ bestätigung oder den Hypothekar Entscheid zu erhalten. Mit einer Finanzierungsbestätigung belegen Sie gegenüber der Verkäuferin oder dem Verkäufer, dass die Finanzierung gesichert ist.

Bleiben Sie cool! Je nach Konkurrenz bedeutet das Bieten auf ein Haus oder auf Stockwerkeigentum auch Druck, der zu emotionalen Entscheidungen verleiten kann. In der Euphorie lässt man sich allenfalls dazu hinreissen, nochmals 20 000 Franken aus der Reserve auf den Tisch zu legen. Es ist deshalb ratsam, sich an jenes Budget zu halten, das die Bieterinnen und Bieter gemeinsam mit der Bank festgelegt haben.

Nicht immer gewinnt das höchste Gebot

Gut zu wissen: Einer Verkäuferin oder einem Verkäufer kann es wichtiger sein, eher einer Familie mit Kindern den Zuschlag zu geben als einer anonymen Investorengruppe. Man muss also nicht im­ mer über das grösste Budget verfügen, um den Zuschlag zu erhalten. Sympathie kann ebenso den Ausschlag geben: Ein persönliches Bewerbungsschreiben und ein Gespräch bei der Besichtigung können Gold wert sein.

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«Man muss nicht immer über das grösste Budget verfügen, um den Zuschlag zu erhalten.»

Deborah Fürstenberger, Leiterin Produktmanagement Hypotheken