Nachgefragt: Was ist beim Grundstückkaufvertrag zu beachten?

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden dürfte in den meisten Köpfen präsent sein. Hat man die passende Parzelle oder das ideale Haus gefunden, den Architekten mit der Ausarbeitung der Pläne beauftragt und ist die Finanzierung geregelt, folgt schon der Termin beim Notar.

Vorab ist festzuhalten, dass der Grundstückskaufvertrag viele Facetten aufweist, die auch bei den erfahrensten Juristen immer wieder neue rechtliche Fragestellungen aufwerfen. Bevor die Parteien sich über die Einzelheiten des Kaufvertrags einigen können, muss bestimmt werden, was Gegenstand und Inhalt des Kaufvertrags ist. Bei der Ausarbeitung des Grundstückskaufvertrags ist es wichtig, dass sich die Parteien über die Tragweite der einzelnen Klauseln bewusst sind. Die Urkunde geniesst erhöhte Glaubwürdigkeit, und es wird schwierig, im Nachhinein Änderungen vorzunehmen.

Die Form

Wie der Name bereits sagt, handelt es sich beim Grundstückskaufvertrag um eine spezielle Form des Kaufvertrags. Kaufverträge und andere Verträge über Grundstücke sind grundsätzlich nur gültig, wenn sie öffentlich beurkundet werden. Lässt man den Grundstückkaufvertrag nicht von einem Notar öffentlich beurkunden, wird man nie gültiger Eigentümer des Grundstücks.

Inhalt

Die folgenden Punkte sollten zwingend in jedem Grundstückkaufvertrag enthalten sein:

–Bezeichnung als öffentliche Urkunde und als Kaufvertrag

–Bezeichnung der Parteien (inkl. Adresse, Bürgerort, Geburtsdatum, Zivilstand)

–Bezeichnung des Kaufobjekts (Gemeinde, Grundbuchamt, Grundstücksnummer, Adresse, An und Vormerkungen)

–Kaufpreis und Bestimmungen zur Bezahlung des Kaufpreises

–weitere Bestimmungen (Eigentumsübertragung, Besitzesantritt)

–Ort, Datum, Unterschriften sowie Erklärung vom Notar

Die ersten Punkte geben nur wenig Anlass zur Diskussion, haben sich Verkäufer und Käufer zu diesem Zeitpunkt doch bereits gefunden und sich über das Kaufobjekt geeinigt. Wollen die Parteien vor Abschluss des definitiven Grundstückskaufvertrags eine gewisse Sicherheit, empfiehlt sich der Abschluss einer Reservationsvereinbarung. Ziel einer solchen Vereinbarung ist es, die Parteien zum Kaufgeschäft zu verpflichten. Hier gilt es zu beachten, dass bereits die Reservationsvereinbarung, also der Vorvertrag zum Grundstückskaufvertrag, öffentlich zu beurkunden ist. Wird diese Formvorschrift nicht eingehalten, ist die Reservationsvereinbarung ungültig.

Kommt man zu den Einzelheiten des Grundstückskaufvertrages, müssen sich die Parteien zunächst über die Zahlungsmodalitäten verständigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Kaufpreis marktgerecht, richtig und fair ist. Wichtig ist, dass sich die Parteien einig sind und einen Konsens darüber gefunden haben, wann welcher Betrag zu entrichten ist. Häufig werden die Kaufpreiszahlungen in Etappen festgelegt. Sinnvoll ist es hierbei, wenn eine erste Tranche gleich bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig wird. Die letzte Tranche ist regelmässig beim Übergang von Nutzen und Gefahr, das heisst bei der tatsächlichen Rechts und Sachherrschaft über das Grundstück fällig. Dazwischen können die Parteien unterschiedliche Teilzahlungen vereinbaren, sofern das gewünscht ist. Rechtliche Vorgaben gibt es keine. Die Parteien sind folglich frei in der Entscheidung, wann was bezahlt werden soll.

Das Ausland

Ist die erwerbende Partei eine Person im Ausland (das heisst nicht in der Schweiz wohnhaft), ist zudem zu beachten, dass diese bei der Anmeldung zur öffentlichen Beurkundung bereits die Bewilligung zum Erwerb beilegen muss. Damit eine Person im Ausland ein Grundstück in der Schweiz erwerben kann, sind drei Voraussetzungen zu erfüllen: 1. Der Lebensmittelpunkt der erwerbenden Person liegt nicht in der Schweiz. 2. Beim bewilligungspflichtigen Grundstück handelt es sich um ein Ein oder Mehrfamilienhaus, eine Stockwerkeigentumseinheit oder um Bauland für Häuser und Wohnungen. 3. Das Objekt muss als Hauptwohnung gedacht sein (nicht als Kapitalanlage).

Das Eigentum

Auch die «weiteren Bestimmungen» bedürfen des Konsens der Parteien. Was vielen nicht bewusst ist: Die Eigentumsübertragung und der Besitzesantritt müssen nicht zwingend zusammenfallen, obwohl das in der Praxis häufig der Fall ist. Mit dem Besitzesantritt ist der Beginn der Übernahme von Nutzen und Gefahr gemeint. Das heisst, der Käufer wird rechtlicher Besitzer und hat die tatsächliche Verfügungsgewalt über das Grundstück. Sämtliche Rechte und Pflichten beginnen ab diesem Tag zu laufen. Während die Eigentumsübertragung in der Regel direkt im Anschluss an die Beurkundung des Vertrags erfolgt, kann der Besitzesantritt noch weit in der Zukunft liegen, aber auch rückwirkend festgelegt werden. Das kann beispielsweise so geregelt werden, wenn der Käufer bereits im Februar einziehen möchte, der Notar aber erst im April Zeit für eine Beurkundung hat.

Die Gewährleistung

Der fast wichtigste Punkt, dem die meisten Laien aber oft am wenigsten Beachtung schenken, ist die Gewährleistungsregelung. Der Verkäufer hat Rechts und Sachgewährleistungspflichten. Bei der Rechtsgewährleistung haftet der Verkäufer dafür, dass kein Dritter Rechte aus der Liegenschaft ableitet, die den Eigentumsanspruch des Käufers in irgendeiner Art schmälern. So kann der Verkäufer beispielsweise verheimlichen, dass er das Haus an einen Dritten vermietet. Für den Schaden, der dem Käufer daraus entsteht, hat der Verkäufer einzustehen.

Viel wichtiger als die Rechtsgewährleistung ist aber die Sachgewährleistung: Der Verkäufer haftet dem Käufer dafür, dass das Grundstück keine Sachmängel aufweist, die den Wert und die Tauglichkeit zum vorausgesetzten beziehungsweise vereinbarten Gebrauch erheblich mindern. Das ist etwa der Fall, wenn ein Grundstück erworben wird, das aus rechtlichen oder technischen Gründen nicht überbaut werden kann, die Wasserleitungen im Gebäude undicht sind oder die Rendite beeinträchtigt wird. Häufig enthalten die Vorlagen der Notare aus diesem Grund eine sogenannte Freizeichnungsklausel. Mit einer solchen Klausel wird der Verkäufer von der Rechts und Sachgewährleistungspflicht befreit, soweit das gesetzlich zulässig ist. Der Verkäufer haftet in diesen Fällen nur noch für arglistig verschwiegene Mängel. Auch wenn solche Klauseln allgemein anerkannt sind, ist Vorsicht geboten. Sollte eine entsprechende Freizeichnungsklausel vom Verkäufer gewünscht werden, ist besondere Achtsamkeit bei der Prüfung des Grundstücks oder des Gebäudes erforderlich. Regelmässig empfiehlt es sich deshalb, mit einem Experten einen Rundgang zu machen. So können Schäden in weitaus höheren Beträgen umgangen werden.

Der Beizug eines Juristen zur Prüfung des Kaufvertrags ist dringend zu empfehlen, da die Beteiligten sich im Falle vertraglicher Streitigkeiten mit hohen Kosten konfrontiert sehen.