Sorgfalt bei der Steuerplanung
Wer eine Immobilie kauft, hält oder verkauft, sieht sich mit verschiedenen Steuern und Abgaben konfrontiert, die nicht immer leicht abzuschätzen sind. Um den Traum vom Eigenheim nicht zu einem Albtraum werden zu lassen, sollten die steuerlichen Folgen vorab in die Überlegungen einbezogen werden.
Mit welchen Steuern muss ich beim Kauf einer Immobilie rechnen?
Für den Käufer fallen – vorbehaltlich kantonaler Regelungen zum Thema Handänderungssteuer, welche später behandelt werden – grundsätzlich keine Steuern an. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Wenn für den Kauf einer Immobilie ein Vorbezug aus dem Guthaben der Pensionskasse oder der gebundenen Vorsorge 3a erfolgt, wird diese Kapitalleistung als Einkommen angesehen und folglich von der Einkommenssteuer erfasst. Hier gibt es allerdings je nach Kanton Sonderregeln hinsichtlich der Frage, ob der Vorbezug zum Spezialsteuersatz oder zum Rentensatz erfolgt.
Zudem ist zu bedenken, dass mit einem Immobilienkauf Abgaben anfallen wie beispielsweise die Kosten für die Eintragung im Grundbuch, die Beurkundungs-/Notariatskosten und die Kosten für die Erstellung eines Grundpfandtitels. Auch für Baubewilligungen fallen Gebühren an.
Mit welchen Steuern muss ich rechnen, wenn ich eine Immobilie im Eigentum habe?
Die Einkommens- und Vermögenssteuern bilden bei Immobilien – neben der Grundstückgewinnsteuer – in aller Regel die grösste steuerliche Belastung. Zum einen fallen Immobilien bei der Vermögenssteuer ins Gewicht. Diese Steuer wird allerdings nur auf Kantons- und Gemeindeebene erhoben, nicht bei der direkten Bundessteuer. Massgebend für die Steuerlast ist der sogenannte Steuerwert des Grundstücks, der in aller Regel tiefer angesetzt wird als der effektive Verkehrswert. Die Kantone haben bei der Festlegung der Steuerwerte sowie Steuertarife und auch der Gewährung von Freibeträgen grosse Gestaltungsfreiheit. Bei der Vermögenssteuer gilt der Nettowert des Vermögens: Massgebend ist folglich der reine Wert der Immobilie abzüglich der Schulden (z.B. Hypotheken oder Darlehen etc.).
Erträge aus Immobilieneigentum werden dem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Bei selbst genutzten Immobilien ist das der Eigenmietwert, bei vermieteten oder verpachteten Immobilien im Privatvermögen sind dies die Mietzinserträge. Gleichzeitig können aber die Gewinnungskosten im Zusammenhang mit diesen Erträgen vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden (Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten, Kosten für die Instandstellung, Verwaltungskosten durch Dritte, Versicherungsprämien, allfällige Liegenschaftssteuern und auch Kosten für energetische Sanierungen etc.).
Bei werterhaltenden Unterhaltsarbeiten, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten durch Dritte können Sie in der Regel jedes Jahr entscheiden, ob Sie die tatsächlich angefallenen Kosten effektiv abrechnen oder von einem Pauschalabzug Gebrauch machen möchten.
Neben den Einkommens- und Vermögenssteuern, die von Bundesrecht her erhoben werden müssen, können die Kantone auch Liegenschaftssteuern erheben bzw. diese Kompetenz an die Gemeinden delegieren. Das Bundesrecht und auch immer mehr Kantone und Gemeinden verzichten heute auf diese Erhebung, trotzdem ist es sinnvoll, sich entsprechend zu erkundigen.
Mit welchen Steuern muss ich beim Verkauf einer Immobilie rechnen?
Wird eine Immobilie verkauft, fallen grundsätzlich zwei verschiedene Steuern an: die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer.
Die Grundstückgewinnsteuer ist vom Bundesrecht vorgegeben. Zwar fällt hier keine direkte Bundessteuer an, allerdings müssen die Kantone mögliche Gewinne beim Immobilienkauf mit einer gesonderten Steuer besteuern. Die Grundstückgewinnsteuer besteuert den Kapitalgewinn, also die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Die Anlagekosten ergeben sich aus dem Erwerbspreis sowie den Aufwendungen, beispielsweise die wertvermehrenden Investitionen, Kosten für eine Vermarktung der Immobilie durch einen Makler, Notariats- und Grundbuchgebühren, einer allfälligen kantonalen Handänderungssteuer und anderen Kosten im Zusammenhang mit der Veräusserung.
Die Kantone sind in der Ausgestaltung weitestgehend frei, so können sie z.B. Ermässigungen bei langen Haltedauern bzw. höhere Sätze bei kurzen Haltedauern vorsehen. Bei einer Handänderung infolge Erbgang, eines Erbvorbezugs oder einer Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, Gleiches gilt bei Abgeltung von güter-, scheidungs- oder erbrechtlichen Ansprüchen. In den Genuss eines Aufschubs kommt auch, wer den Gewinn in ein selbst genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz investiert (sog. Ersatzbeschaffung). Die Grundstückgewinnsteuer muss grundsätzlich innert 30 Tagen ab dem Handwechsel mit einer Steuererklärung deklariert werden. Auch hier sind die kantonalen Regelungen zu konsultieren. Ist die Zeit knapp, so kann ein Fristverlängerungsgesuch gestellt werden.
Die Handänderungssteuer kann, muss aber nicht erhoben werden. Auskunft über kantonale Regelungen gibt das Steueramt oder die lokale Sektion des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes. Besteuert wird dabei der Übergang einer Immobilie an einen neuen Eigentümer. Sie wird in aller Regel aufgrund des Kaufpreises berechnet. Die Kantone sind in der Festlegung der Höhe und auch in der Frage, wer die Handänderungssteuer zu bezahlen hat, frei. Es gibt daher verschiedenen Regelungen, in den meisten Fällen trägt der Käufer diese Kosten, gelegentlich werden diese Kosten auch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Es gibt auch Kantone, die gewisse Arten der Eigentumsübertragung (z.B. bei Schenkungen oder Erbschaften) von den Handänderungssteuern befreien.
Zudem können auch beim Verkauf für den Verkäufer gewisse Abgaben wie Notariatsgebühren und Kosten für Änderungen im Grundbuch anfallen.
