Zügeln Sie Ihre Hypothek Schritt für Schritt

Geht es um die Ablösung von Hypotheken, werden Kundenberater immer wieder mit der gleichen Situation konfrontiert: «Ich würde ja gerne zu Ihrer Bank wechseln und von Ihren günstigen Zinskonditionen profitieren», meint der Hypothekar-Interessent bedauernd zur Kundenberaterin. «Aber leider läuft in Kürze nur eine Tranche meiner Festhypothek aus. Die Zweite ist erst in zwölf Monaten fällig.» Bei einem vorzeitigen Ausstieg aus der zweiten Tranche müsse er seiner bisherigen Hausbank eine Vorfälligkeitsentschädigung in fünfstelliger Höhe bezahlen. Der Hypothekar-Interessent ist daher erstaunt, als ihm die Beraterin entgegnet: «Wir würden Sie sehr gerne als Kunde für unsere Bank gewinnen. Wir können problemlos schon jetzt eine Teilablösung Ihrer Finanzierung vornehmen. Die zweite Tranche übernehmen wir ein Jahr später.»

Staffelung der Hypotheken ist sinnvoll

Die Beraterin ist mit solchen Kundensituationen bestens vertraut, denn hierzulande ist es üblich, die Festhypothek in zeitlich gestaffelte Tranchen aufzuteilen. Diese Praxis macht aus Risikogründen Sinn, weil dadurch nicht die ganze Hypothek auf ein Mal erneuert werden muss – und dies unter Umständen ausgerechnet in einer Phase mit hohen Zinsen. Andererseits aber wird die Risikominderung mit einem gewissen Verlust an Flexibilität erkauft. So wird es etwas komplizierter, wenn die Finanzierung zu einer anderen Bank «gezügelt» werden soll. Die Staffelung von Festhypotheken schreckt viele Hypothekarkunden sogar ganz davon ab, sich den Wechsel zu einer günstigeren Bank zu überlegen. Aber unmöglich ist er nicht, und er sollte je nach Konditionen unbedingt geprüft werden. Nachfolgend sei dargestellt, wie beispielsweise ein Wechsel zur Migros Bank ablaufen kann.

Wann ist eine neue Stückelung der Schuldbriefe nötig?

Kommen wir nochmals zum Eingangsbeispiel mit dem Hypothekar-Interessenten zurück. Angenommen, seine Finanzierung verteilt sich auf zwei Festhypotheken. Eine erste Tranche von 300 000 Franken läuft im Januar 2019 aus; die zweite Tranche in derselben Höhe ist zwölf Monate später im Januar 2020 fällig. In diesem Fall nimmt die Migros Bank die Ablösung der Finanzierung in zwei Schritten vor. Sie folgt dabei den branchenüblichen Regeln, welche von der Schweizerischen Bankiervereinigung definiert werden.

Solche einheitlichen Standards und Spielregeln sind nötig, weil bei einer Hypothekar-Finanzierung oftmals die als Sicherheiten dienenden Schuldbriefe nicht mit den Tranchen übereinstimmen. Nehmen wir an, im Beispiel bestehen drei Schuldbriefe über je 200 000 Franken. Was geschieht, wenn die Migros Bank Anfang 2019 die erste Festhypotheken-Tranche in Höhe von 300 000 Franken übernimmt und die zweite Tranche noch bis 2020 bei der bisherigen Bank verbleibt? Müssen die drei Schuldbriefe zu je 200 000 Franken neu gestückelt werden, damit sie sich hälftig auf die bisherige Gläubigerbank und die Migros Bank aufteilen lassen? Die Branchenregel bestimmt Folgendes: Erstreckt sich die Ablösung aller Finanzierungstranchen auf maximal eineinhalb Jahre, ist bei den einzelnen Teilablösungen keine Neuregelung der Schuldbriefe nötig. Das trifft auf die vorliegende Situation zu, denn die erste und zweite Tranche liegen nur zwölf Monate auseinander – und damit weniger als die anderthalbjährige maximale Frist, welche die Bankiervereinigung definiert hat. Daher übernimmt die Migros Bank bereits im Januar 2019 bei der Ablösung der ersten 300 000 Franken alle Grundpfandrechte in Höhe von 600 000 Franken. Im Gegenzug stellt die Migros Bank der bisherigen Bank ein Zahlungsversprechen für die restlichen 300 000 Franken aus und löst dieses zwölf Monate später mit der Ablösung der zweiten Tranche ein.

Und Wenn sich die Gesamtablösung über eine längere Zeit erstreckt?

Meist erstreckt sich eine Gesamtablösung aber über mehr als eineinhalb Jahre. In diesem Fall sind die Grundpfandrechte an die Finanzierungstranchen anzupassen. Ist in unserem Beispiel die zweite Tranche zum Beispiel erst in drei Jahren fällig, muss der mittlere Schuldbrief à 200 000 Franken in zwei kleinere zu je 100 000 Franken gesplittet werden. In diesem Fall erhält die Migros Bank bei der Ablösung der ersten 300 000-Franken-Tranche zwei Schuldbriefe, einen à 200 000 und einen à 100 000 Franken. Die anderen zwei Schuldbriefe, ebenfalls mit einem Nominalwert von 200 000 bzw. 100 000 Franken, verbleiben bei der bisherigen Bank, bis die zweite Tranche drei Jahre später von der Migros Bank abgelöst wird.

Die mit einer Neuregelung der Grundpfandrechte verbundenen Grundbuchgebühren trägt der Hypothekar-Kunde. Diese Kosten belaufen sich in der Regel auf einige 100 Franken. Der Aufwand rechnet sich aber angesichts der Zinseinsparungen, die der Wechsel zu einem günstigeren Anbieter mit sich bringt.

Eine Umwandlung der Papier- in Register-Schuldbriefe lohnt sich

Bei der Neuregelung der Grundpfandrechte lohnt es sich, die Papier-Schuldbriefe auch gleich in elektronische Register-Schuldbriefe umzuwandeln, sofern dies nicht schon zuvor geschehen ist. Die Register-Schuldbriefe wurden Anfang 2012 mit der Änderung des Zivilgesetzbuches eingeführt und bieten gegenüber Papier-Schuldbriefen gewichtige Vorteile. Da sie nicht als physisches Wertpapier verbrieft sind, müssen sie nicht im Tresor aufbewahrt werden. Und sie können auch nicht mehr verloren gehen, wie das in Erbfällen bei Papier-Schuldbriefen zuweilen geschieht. Letztere sind dann infolge des Verlustes für kraftlos zu erklären, was mit Aufwand und erheblichen Kosten verbunden ist. Ein weiterer Vorteil von Register-Schuldbriefen: Der Aufwand verringert sich, da keine physischen Wertpapiere mehr zwischen Grundbuchämtern, Notariat und Kreditgeber hin- und herzuschicken sind.