Von der Kaufzusage bis zum Einzug

1. Zusage, Anzahlung und Vorvertrag

Schon lang sind die Zeiten vorbei, als Immobilienkäufe per Handschlag besiegelt wurden. Das Gesetz schreibt eine öffentliche Beurkundung beim Notar vor. Zur gegenseitigen Absicherung einigen sich beide Parteien oft schon vorher auf einen Reservationsvertrag, auch «Kaufzusage» genannt. Sowohl bei Neubauten, beim Kauf von Bauland als auch beim Erwerb bestehender Liegenschaften gehen solche Reservationen dem eigentlichen Kaufvertrag vor.

Der Reservationsvertrag kann sehr knapp gehalten sein und umfasst die Bezeichnung des Objekts, den vereinbarten Kaufpreis, die Aufteilung der Kosten des Grundbuchamts, das Datum der Übergabe und die Höhe einer allfälligen Anzahlung – einschliesslich der Regelung für den Fall, dass Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

2. Notar und Kaufvertrag

Notariate sind kantonal unterschiedlich organisiert. In einigen Kantonen sind die Notare freiberuflich tätig, in anderen handelt es sich um Staatsangestellte. Beide Varianten haben ihre Vorteile: Im ersten Fall können Käufer und Verkäufer wählen, wem sie das Geschäft anvertrauen wollen. Im zweiten Fall sind die Funktionen von Notariat und Grundbuchamt zusammengelegt, was die ganze Abwicklung vereinfacht – beispielsweise die Ausstellung des Schuldbriefs und die Eigentumsübertragung.

Der Notar setzt in der Regel den Entwurf des Kaufvertrags auf. Selbstverständlich haben sowohl Käufer als auch Verkäufer das Recht, die Unterlagen gründlich zu studieren, Fragen zu stellen oder Änderungswünsche anzubringen. Der Notar steht beiden Vertragsparteien beratend zur Seite.

Je nach Geschäft sind die einzelnen Vertragsbestimmungen unterschiedlich. In der Regel enthalten sie:

– Name von Käufer und Verkäufer

– nähere Umschreibung von Grundstück beziehungsweise Liegenschaft

– Kaufpreistilgung, vereinbarter Kaufpreis und vorgesehener Zahlungsablauf

– Datum der Eigentumsübertragung

– Haftung bei Mängeln

– Aufteilung der Handänderungs- und Notariatskosten

Massgeblich und bindend ist der Inhalt des Vertrags. Prospekte, Verkaufsunterlagen oder mündliche Absprachen sind rechtlich gesehen unbedeutend. Die Gebühren für Notariat und Grundbuchamt sind kantonal unterschiedlich geregelt. Oft teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, in einigen Kantonen kommt allein der Käufer dafür auf.

3. Beurkundung

Die Beurkundung erfolgt ebenfalls auf dem Notariat. Dabei handelt es sich um einen sehr formellen Akt. Je nach Kanton und Notar wird der Vertrag im Wortlaut vorgelesen und noch einmal Punkt für Punkt besprochen. Hier besteht nochmals die Gelegenheit, fachliche Fragen zu stellen. Allerdings müssen zu diesem Zeitpunkt die Formalitäten geklärt sein:

– Als Käufer sollten Sie sich zum Beispiel gründlich darüber informieren, ob im Grundbuch gewisse Einträge für das betreffende Grundstück, sogenannte Dienstbarkeiten und Lasten, beispielsweise Wegrechte zugunsten von Nachbarn, vor- oder angemerkt sind. Diese können für die künftige Nutzung und Bebauung der Parzelle wesentlich sein.

– Sie müssen einen verbindlichen Nachweis vorgelegt haben, dass der Kaufpreis tatsächlich finanzierbar ist. Das entsprechende Dokument ist kantonal unterschiedlich und nennt sich «unwider-rufliches Zahlungsversprechen» oder «Finanzierungsbestätigung der Bank». Zum Teil ist auch eine verbindliche Prüfung einer Finanzierungsanfrage durch die Bank ausreichend.

Sind alle Unterlagen vollständig, wird der Kaufvertrag von beiden Vertragsparteien sowie vom Notar unterzeichnet.

4. Eigentumsübertragung

Als Eigentumsübertragung bezeichnet man den Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer. An diesem Termin müssen die zur Sicherung der Finanzierung notwendigen Schuldbriefe ausgestellt worden und vorhanden sein.

Rechtlich gesehen sind die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsübertragung zwei unterschiedliche Vorgänge. Je nachdem, wie das die Notariate und Grundbuchämter im jeweiligen Kanton regeln, wechselt das Objekt den Eigentümer direkt nach der Beurkundung. Häufig kommt es auch vor, dass die Beurkundung des Kaufvertrags und die tatsächliche Eigentumsübertragung zeitlich auseinanderliegen.

5. Auszahlung der Hypothek

Damit die Bank die Hypothek auszahlt, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

– Der Kunde hat sich für eine passende Hypothek entschieden und den Hypothekarvertrag der Bank unterzeichnet.

– Er hat das Eigenkapital – seinen Anteil am Kaufpreis, in der Regel 20 Prozent der gesamten Summe – einbezahlt.

– Sämtliche für den Kredit nötigen Sicherheiten liegen vor: Schuldbriefe, allenfalls zusätzliche Sicherheiten, Verpfändungen und so weiter.

– Der Kaufvertrag ist beurkundet.

6. Protokoll und Übergabe der Immobilie

Der Käufer übernimmt das Objekt exakt in dem Zustand, in dem er es bei der Besichtigung angetroffen hat. Es ist branchenüblich, dass in Kaufverträgen für bestehende und insbesondere ältere Liegenschaften jede Haftung für Mängel ausgeschlossen wird. Der Verkäufer kann also nicht zur Rechenschaft gezogen werden, wenn kurz nach der Übergabe die Heizung defekt ist. Was sich nach dem Gesetz nicht wegbedingen lässt, sind «arglistig verschwiegene Mängel» (OR-Artikel 199). Dieser Tatbestand wäre beispielsweise dann erfüllt, wenn der Verkäufer wusste, dass die Heizung nicht funktioniert.

Um sich abzusichern, sollten Sie das Objekt deshalb vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüfen lassen, zum Beispiel durch einen Architekten oder Bauexperten. Natürlich haben Sie als Käufer auch die Möglichkeit, sich im Vertrag gewisse Eigenschaften oder einen bestimmten Zustand zusichern zu lassen. In jedem Fall sollte bei der Übergabe des Objekts ein detailliertes Protokoll erstellt werden. Bei einem Neubau sind Sie in einer stärkeren Position als bei einer älteren Liegenschaft: Sie können sich auf die üblichen Garantien für Bauarbeiten berufen und zum Beispiel die Handwerker für eine einwandfreie Arbeit zur Verantwortung ziehen.

7. Nebenkosten abrechnen

Es ist Sache des Verkäufers respektive bei Stockwerkeigentum der Verwaltung bereits geleistete Zahlungen auf das Datum der Übergabe abzurechnen. Darunter fallen unter anderem:

– vorhandene Vorräte in einem Öltank

– im Voraus bezahlte Prämien für die Gebäudeversicherung (Feuer und Elementar) oder eine Gebäude-Wasserversicherung

– Kehrichtgebühren oder andere Abgaben an die öffentliche Hand

Fällt der Tag der Übergabe nicht gerade auf das Jahresende, werden diese Kosten pro rata temporis abgerechnet.

Schliesslich sollten bei der Übergabe auch Pläne, Garantiescheine, Betriebsanleitungen und weitere Unterlagen ausgehändigt werden – und das Haus sollte sauber geputzt sein. Auch hier gilt die Regel: Am besten fahren Käufer und Verkäufer, wenn sie sich im Voraus über die Formalitäten der Übergabe verständigen.