Die passende Hypothek

Das Zinsdifferenzgeschäft ist das Lebenselixier der Schweizer Banken. Bis zu 80 Prozent der Gesamterträge erzielen Banken, indem sie Spargelder entgegennehmen und diese als Darlehen zu einem höheren Zins ausleihen – zum Beispiel als Hypothekarkredite. Die meisten Banken bieten eine Handvoll unterschiedlicher Hypothekarmodelle an. Wer ein Eigenheim baut oder kauft, sollte diese Modelle genau prüfen und hinterfragen, bevor er sich für eine Hypothek entscheidet.Die aktuell tiefen Zinsen zum Beispiel verleiten viele dazu, langfristige Festhypotheken abzuschliessen. Wer den Zins aber lange anbindet, geht ein grosses Risiko ein. Eine drastische Veränderung der Lebensumstände kann dazu führen, dass man die Festhypothek vorzeitig auflösen muss – und das ist sehr teuer.

Viele wenden viel Zeit für die Suche nach der günstigsten Hypothek für ihr neues Haus auf. Doch die Preisunterschiede zwischen der günstigsten und der teuersten Bank werden immer geringer. Häufig lässt sich am meisten mit der Wahl der Hypothekarstrategie sparen, also dem richtigen Mix aus verschiedenen Hypothekarmodellen und Laufzeiten. Wer von Anfang an auf die richtige Strategie setzt, spart über die Jahre viel Geld.

Festhypotheken:
hohe Budgetsicherheit mit Nachteilen

Festhypotheken sind mit Abstand am beliebtesten. Der Zinssatz wird für eine bestimmte Laufzeit fixiert und bleibt bis zum Ablauf unverändert. Wählbar sind meistens Laufzeiten zwischen einem Jahr und zehn Jahren. Festhypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die hohe Budgetsicherheit suchen oder mit steigenden Zinsen rechnen. Sie sind attraktiv in Zeiten tiefer Zinsen und bei absehbarem Anstieg des Zinsniveaus. Auch für Banken sind sie zentral, da ihr angestammtes Geschäft – das Zinsdifferenzgeschäft – umso rentabler ist, je mehr Kunden sich für eine solche Finanzierung entscheiden.

Im langjährigen Vergleich sind Festhypotheken aber selten erste Wahl – mit Geldmarkthypotheken fährt man meistens günstiger. Teuer zu stehen kommen Festhypotheken auch dann, wenn man sie vorzeitig auflöst. Eine Scheidung oder ein Wechsel des Arbeitsortes kann dazu führen, dass man die Liegenschaft verkaufen muss. Lässt sich die Hypothek dabei nicht auf einen neuen Besitzer oder ein neues Objekt übertragen, bleibt nur die vorzeitige Auflösung. Dabei können Kosten von mehreren zehntausend Franken anfallen.

Geldmarkthypotheken:
günstig dank Anpassungen

Immer beliebter werden Geldmarkthypotheken, auch Libor-Hypotheken genannt. Im Grunde handelt es sich dabei um Festhypotheken mit sehr kurzen Laufzeiten von wenigen Monaten. Die meisten Geldmarkthypotheken richten sich nach dem 3- oder 6-Monats-Libor. Dieser ist zurzeit negativ, bei allen Banken gilt jedoch ein Mindest-Libor von 0 %. Auf diesen Basiszinssatz schlagen die Kreditgeber eine Marge von 0,9 bis 1,5 Prozent.

Die Rahmenverträge sehen in der Regel eine Laufzeit von 2 bis 5 Jahren vor. Anders als Festhypotheken lassen sich solche Verträge meist deutlich günstiger als Festhypotheken vorzeitig auflösen, wenn man das Eigenheim zum Beispiel unerwartet verkaufen muss. Mit einer Geldmarkthypothek profitiert man vor allem bei sinkenden oder konstant tiefen Zinsen. Im langjährigen Vergleich war diese Art von Hypotheken fast immer die günstigste Form der Hausfinanzierung.

Nicht alle Anbieter führen Geldmarkthypotheken. Versicherungen sehen fast vollständig davon ab. Auch bei Banken muss man sie explizit nachfragen, da es für die Bank lukrativer ist, wenn Kunden auf andere Modelle setzen. Geldmarkthypotheken können auch ganz einfach mit Festhypotheken kombiniert werden. Wer also nicht alles auf eine Karte setzen will, wählt beispielsweise die Hälfte der Hypothek auf Geldmarktbasis und die andere Hälfte als Festhypothek.

Variable Hypotheken:
für die kurzfristige Finanzierung

Variable Hypotheken haben in der Regel keine feste Laufzeit. Kreditnehmer und Kreditgeber können sie jederzeit auflösen, nach einer Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten. Ihr Zinssatz steigt und fällt mit dem allgemeinen Zinsniveau. Gemessen an den Zinssätzen am Geldmarkt sind die variablen Zinsen selten zu tief und meistens zu hoch. Im August 2017 zum Beispiel kosteten variable Hypotheken im Durchschnitt 2,5 Prozent, Geldmarkthypotheken hingegen nur rund 1,0 Prozent.

Für eine variable Hypothek entscheidet sich heute praktisch nur noch, wer eine kurzfristige Finanzierung benötigt, weil das Objekt demnächst verkauft wird oder die Hypothek aus einem anderen Grund zurückgezahlt werden muss.

Terminhypotheken:
Zinssatz von heute für Hypothek von morgen

Bei den meisten Kreditinstituten kann man den Zins einer Festhypothek bis zu ein Jahr, bei manchen sogar bis zu zwei Jahre im Voraus fixieren. Solche Termin- oder auch Forward-Hypotheken werden zu den Zinssätzen von heute abgeschlossen, jedoch erst an dem vereinbarten Termin ausbezahlt. Eine solche Zinsfixierung kann sich zum Beispiel für einen Hausbesitzer lohnen, der seine Festhypothek in einem Jahr erneuern muss und damit rechnet, dass die Zinsen bis dahin steigen.

Terminhypotheken sind gewöhnlich teurer als eine sofort beginnende Festhypothek. Sie lohnen sich aufgrund des höheren Zinssatzes zudem nur bei einem tiefen Zinsniveau und dann, wenn die Zinsen stärker steigen als am Kapitalmarkt erwartet. Steigen die Zinssätze bis zur Auszahlung der Hypothek weniger stark oder sinken sie sogar, ist die Terminhypothek ein schlechtes Geschäft: Der Kreditnehmer muss dann trotzdem die im Voraus fixierten Zinsen, inklusive des Zinsaufschlags, zahlen.

Starthypotheken:
Zinsboni mit Tücken

Starthypotheken sind den Ersterwerbern von selbst genutztem Wohnraum und teilweise Neukunden vorbehalten. Banken ködern Neueinsteiger mit einem Zinsbonus, der jedoch meist nur in den ersten Jahren oder nur für einen Teil der Hypothek gilt. Da nach Ablauf dieser Startboni die Standardkonditionen gelten, kann diese Hypothek im Endeffekt teuer werden. Wer trotzdem auf sie setzt, sollte darauf achten, dass die Hypotheken nicht gestaffelt sind. Die Staffelung dient vor allem der Kundenbindung – man bleibt über Jahre oder Jahrzehnte an den Kreditgeber gebunden.

Ökohypotheken:
für Nachhaltigkeit, aber ohne nachhaltige Vorteile

Einige Banken bieten vergünstigte Hypotheken für besonders umweltfreundliche Gebäude an. Die Voraussetzung dafür ist meistens, dass das Haus nach dem Minergie-Standard gebaut ist oder den Kriterien des Gebäudeenergieausweises der Kantone (GEAK) entspricht. Weitere mögliche Kriterien sind zum Beispiel ein Sparkonzept für Trinkwasser oder die Nutzung von Regenwasser, die Verwendung von Baumaterialien ohne Chemikalien, aber auch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Vergünstigungen erhält oft auch, wer sein bestehendes Haus nach ökologischen Grundsätzen renoviert. Mit solchen Ökohypotheken fährt man allerdings nicht zwingend günstiger. Ähnlich wie Starthypotheken gehören sie zur Marketingpalette einiger Banken. Diese Modelle sind in erster Linie da, um bestimmte Kundensegmente zu akquirieren und an die Bank zu binden. Nachhaltige Vorteile bieten sie oft keine.