Bauen mit einem Generalunternehmer

Das Bauen mit einem Generalunternehmer (GU) liegt im Trend. Ob Grossbauprojekte oder das eigene Einfamilienhaus, nach wie vor verlassen sich viele Bauherren bei der Verwirklichung ihres Bauvorhabens auf einen GU. Ohne Zweifel hat diese Art des Bauens Vorteile. Insbesondere bei grossen und komplizierten Bauvorhaben wächst das Bedürfnis von Bauherren, die Koordination des Baues abzugeben. Auch bei kleineren Projekten oder beim Bau des eigenen Hauses vertrauen zukünftige Hauseigentümer auf das Können und das Fachwissen von GU.Gerade für Familien kann das Bauen mit einem GU Vorteile haben. So kann ein erfahrener GU zukünftige Einfamilienhausbesitzer gezielt beraten, was bei einem Haus für Familien wichtig ist. So zum Beispiel bezüglich der Raumaufteilung. Bedürfnisse und Ansprüche der einzelnen Familienmitglieder verändern sich im Laufe der Jahre. Gefragt sind variable und flexible Hauskonzepte. Auch bei der Materialisierung der einzelnen Zimmer kann ein GU mit Erfahrungswerten aus der Praxis weiterhelfen. Im besten Falle verfügt er sogar über Referenzobjekte, die besichtigt werden können.

Generalunternehmervertrag

Der GU-Vertrag ist rechtlich gesehen ein Werkvertrag.. Gegenstand eines Werkvertrags sind die Herstellung und die Ablieferung eines vollendeten Werks – zum Beispiel ein Einfamilienhaus Als Vertragsparteien stehen sich der Bauherr sowie der GU gegenüber. Der GU übernimmt aufgrund eines Projekts, das ihm vom Bauherrn übergeben wird, die gesamte Ausführung des Bauvorhabens. Die Projektierungs- und Planungsarbeiten übernimmt in der Regel ein vom Bauherrn beauftragter Planer (Architekt, Ingenieur).

Wird ohne ein GU gebaut, beauftragt der Bauherr einen Architekten mit der Planung und der Bauleitung und schliesst mit allen am Bau Beteiligten, vom Schreiner bis zum Gärtner, separate Werkverträge ab. Der Bauherr führt die Vertragsverhandlungen und wählt die beteiligten Unternehmen aus. Anders beim Bauen mit einem GU. Der Bauherr geht dann nur einen einzigen Vertrag ein, und zwar den GU-Werkvertrag. Alle Bauleistungen inklusive der Bauleitung werden in einem einzigen Vertrag zusammengefasst. Der Bauherr hat einen Vertragspartner, der alle Fäden in der Hand hält und der für die Erstellung des Baus verantwortlich ist. Der GU kann, und das ist der übliche Fall in der Praxis, die verschiedenen Arbeiten an Subunternehmer übertragen. Zieht der GU Subunternehmer für die Vertragserfüllung hinzu, besteht zwischen Bauherr und Subunternehmer keine Vertragsbeziehung. Das hat für die Bauherrschaft den Vorteil, dass sie weder geeignete Handwerker suchen noch Offerten einholen und diese prüfen und vergleichen muss. Auch die einzelnen Vertragsverhandlungen liegen nicht in ihrem Aufgabenbereich. Dieses Prozedere übernimmt der GU.

Aber aufgepasst: Wo Licht ist, ist auch Schatten. Die Übertragung der Ausführungs- und Koordinationsarbeiten hat im Gegenzug Einbussen in den Kontroll- und Weisungsrechten zur Folge. Der Bauherr ist grundsätzlich nicht an den Vertragsverhandlungen mit den Unternehmern beteiligt und kann ihnen während der Bauphase nicht direkt Weisungen und Anordnungen erteilen. Der Bauherr muss sich an den GU halten. Im Normalfall informiert der GU den Bauherrn frühzeitig über alle an der Ausschreibung der Leistungen teilnehmenden Subunternehmer und Lieferanten. Im GU-Werkvertrag kann vereinbart werden, dass der Bauherr berechtigt ist, diese Liste zu ergänzen oder einzelne Subunternehmer und Lieferanten zu streichen. An Unternehmer, die gestrichen worden sind, darf der GU keine Vergaben vornehmen. Möchte der Bauherr einen bestimmten Handwerker oder Unternehmer berücksichtigen, geht das trotz GU als Baupartner. Dafür muss im Vertragswerk festgehalten werden, dass der Bauherr die Vergabe an einen speziellen Subunternehmer verweigern oder die Vergabe an einen bestimmten Handwerker verlangen darf. Ein solches Veto- oder Wahlrecht kann allerdings zu Mehrkosten führen, welche die Bauherrschaft zu tragen hat. In den meisten Fällen, in denen sich der Bauherr den Beizug eines bestimmten Unternehmers wünscht, steht dieser in einer Beziehung zum Bauherrn. So zum Beispiel in der Form eines Familienangehörigen oder Freundes.

Tipp: Weiss der Bauherr vor Abschluss des GU-Werkvertrags, dass er eine oder mehrere Leistungen/Lieferungen durch einen bestimmen Unternehmer ausführen lassen will, hat er das dem GU frühzeitig mitzuteilen, damit dieser dies in der Kalkulation des Pauschalpreises berücksichtigen kann.

Der Werkpreis

Der zu zahlende Preis ist eines der Kernstücke des Vertrags. Insbesondere für Familien ist eine verlässliche Budgetplanung und finanzielle Planungssicherheit sehr wichtig. Der Werkpreis hat klar und unmissverständlich aus der Vertragsurkunde hervorzugehen. In der Praxis existieren diverse Modelle zur Preisbestimmung wie zum Beispiel Einheits-, Global- oder Regiepreis. Insbesondere bei Kleinbauprojekten wie dem Bau eines Einfamilienhauses wählen die Parteien häufig den Pauschalpreis. Der GU hat das vereinbarte Werk als Ganzes zu der vertraglich fixierten Summe herzustellen. Die vereinbarte Pauschalsumme ist zugleich sowohl Höchst- als auch Mindestpreis und damit für den Bauherrn wie auch den Unternehmer unabänderlich. Beide sind an die vereinbarte Summe gebunden, ausgenommen sind zum Beispiel Bestellungsänderungen. Mit dem Pauschalpreis weiss der Bauherr bereits bei Baubeginn, mit welchem Geldaufwand er rechnen muss, somit ist sein Bauvorhaben keine finanzielle Blackbox.

Zahlungsmodalitäten

Die Parteien vereinbaren einen Zahlungsplan, nach dem der Bauherr Abschlags- oder Akontozahlungen direkt und regelmässig an den GU leistet. Vorteil dabei ist, dass die Bauherrschaft nicht zahlreiche Rechnungen auf ihre Richtigkeit und Fälligkeit prüfen und die unterschiedlichen Zahlungsfristen und Gläubiger im Auge behalten muss, sondern fixe Beträge zu festgelegten Zeitpunkten, die bei Vertragsschluss bestimmt worden sind, an den GU leistet.

Tipp: Die Zahlungen sollten gemäss Baufortschritt fällig werden (z. B. Rohbauvollendung) und nicht an Daten geknüpft werden (wie z. B. alle zwei Monate Betrag X). Der Bauherr hat so die Sicherheit, dass seiner geleisteten Zahlung eine Gegenleistung am Bau gegenübersteht. Zudem sollte das Geld nicht auf das Geschäftskonto des GU fliessen. Durch die Leistung der Zahlung auf ein Treuhandkonto lässt sich eine Zweckentfremdung der Geldmittel verhindern.

Gut prüfe, wer sich bindet

Der Bau eines Hauses stellt für Private eine grosse Herausforderung dar. In der Regel bauen sie nur einmal im Leben. Häufig reichen Fachwissen und Erfahrung nicht aus, um Bau- und Immobilienprofis auf Augenhöhe zu begegnen. Dieses Ungleichgewicht manifestiert sich unter anderem beim Abschluss des Vertrags. Damit der Traum vom (Haus-)Eigentum nicht in einem Fiasko endet, gilt es, den folgenden Punkten besondere Beachtung zu schenken.