Grundstück kaufen in der Schweiz: 12 Punkte, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Was darf auf diesem Grundstück tatsächlich gebaut werden – und was kostet es, dieses Baupotenzial zu nutzen?

Bauzone, kommunale Vorschriften, Dienstbarkeiten, Erschliessung, Baugrund und öffentlich-rechtliche Einschränkungen können den Wert und die tatsächliche Nutzbarkeit einer Parzelle erheblich beeinflussen. Vor dem Kauf sollte deshalb nicht nur geprüft werden, ob ein Grundstück gefällt, sondern vor allem, ob sich das gewünschte Bauprojekt darauf rechtlich, technisch und finanziell realisieren lässt.

Das Wichtigste vor dem Grundstückskauf

Vor einer verbindlichen Kaufentscheidung sollten mindestens folgende Punkte geprüft werden:

1. Bauzone und Nutzungsplanung
2. tatsächlich zulässige Bebauung
3. ÖREB-Kataster
4. Grundbuch und Dienstbarkeiten
5. Erschliessung
6. Zufahrt und Baustellenlogistik
7. Baugrund
8. Topografie
9. Altlasten und weitere Einschränkungen
10. Sonne und mögliche Nachbarbebauung
11. Kauf- und Nebenkosten
12. Machbarkeit des gewünschten Hauses

Eine sorgfältige Grundstücksprüfung vor dem Kauf kann verhindern, dass sich ein vermeintliches Traumgrundstück später als Planungs- oder Kostenfalle erweist.

1. Liegt das Grundstück in der richtigen Bauzone?

Die erste Prüfung betrifft die Nutzungsplanung. Zonenpläne regeln, welche Nutzung auf einem Grundstück grundsätzlich zulässig ist. Sie unterscheiden beispielsweise zwischen Wohn-, Gewerbe-, Landwirtschafts- und Schutzzonen.

Zusätzlich zeigt der ÖREB-Kataster wichtige öffentlich-rechtliche Einschränkungen eines Grundstücks und enthält unter anderem Informationen zur Nutzungsplanung.

Die Information «Bauland» allein reicht deshalb nicht aus. Entscheidend ist, welche Nutzung und welches Bauvolumen auf der konkreten Parzelle tatsächlich zulässig sind.

2. Wie gross darf das Haus tatsächlich werden?

Ein Grundstück mit 700 m² Fläche bedeutet nicht automatisch, dass darauf ein Haus mit 300 m² gebaut werden kann. Je nach Kanton und Gemeinde können zahlreiche Vorgaben die mögliche Bebauung beeinflussen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Grenzabstände
• Gebäudeabstände
• Gebäudehöhe
• Gesamthöhe
• Geschosszahl
• Ausnützungs- oder Überbauungsbestimmungen
• Grünflächen
• Baulinien
• Dachformen
• Gestaltungsvorschriften

Bereits vor dem Kauf sollte deshalb grob geprüft werden, ob das gewünschte Raumprogramm auf der Parzelle realisierbar ist.

Praxis-Tipp

Ein einfacher Volumen- oder Machbarkeitsnachweis durch eine Architektin oder einen Architekten kann früh zeigen, welches Gebäude auf dem Grundstück grundsätzlich möglich ist.

Dieser vergleichsweise kleine Planungsaufwand kann wesentlich günstiger sein als der Kauf einer Parzelle, auf der sich das gewünschte Haus später nicht realisieren lässt.

3. ÖREB-Kataster prüfen

Der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, kurz ÖREB-Kataster, gehört zu den wichtigsten Informationsquellen beim Grundstückskauf. Er ist das offizielle Informationssystem für wichtige öffentlich-rechtliche Einschränkungen von Grundstücken.

Dazu können beispielsweise Informationen gehören zu:

• Nutzungsplanung
• belasteten Standorten
• Strassen
• Eisenbahn
• Wald
• Wasser
• Lärm
• Leitungsanlagen

Der amtliche ÖREB-Katasterauszug kombiniert Pläne, Rechtsvorschriften, gesetzliche Grundlagen und Angaben zu den zuständigen Stellen. Damit lässt sich schnell erkennen, ob öffentlich-rechtliche Einschränkungen die Nutzung der Parzelle beeinflussen.

4. Grundbuchauszug kontrollieren

ÖREB-Kataster und Grundbuch erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Während der ÖREB-Kataster öffentlich-rechtliche Einschränkungen dokumentiert, enthält das Grundbuch insbesondere privatrechtliche Rechte und Belastungen eines Grundstücks.

Besonders wichtig sind mögliche Dienstbarkeiten wie:

• Wegrechte
• Fahrwegrechte
• Leitungsrechte
• Näherbaurechte
• Grenzbaurechte
• Wohnrechte
• Nutzniessungen

Ein Wegrecht zugunsten eines Nachbargrundstücks kann beispielsweise beeinflussen, wo ein Haus, eine Garage oder ein Garten angeordnet werden kann. Grundbuchauszug und ÖREB-Auszug sollten deshalb gemeinsam geprüft werden.

5. Ist das Grundstück vollständig erschlossen?

Bauland ist nicht automatisch baureif. Für ein Bauprojekt müssen wichtige Infrastrukturen vorhanden oder mit vertretbarem Aufwand herstellbar sein.

Dazu gehören je nach Standort:

• Strassenzufahrt
• Trinkwasser
• Abwasser
• Elektrizität
• Telekommunikation
• gegebenenfalls Gas oder Fernwärme

Entscheidend ist nicht nur, ob eine Leitung vorhanden ist, sondern auch, wo sie liegt und welche Kosten für den Anschluss entstehen. Befindet sich beispielsweise die Kanalisation weit von der geplanten Hauseinführung entfernt, können erhebliche Zusatzkosten entstehen.

6. Zufahrt und Baustellenlogistik prüfen

Eine schmale oder verwinkelte Zufahrt kann beim Grundstückskauf nebensächlich wirken, während der Bauphase aber zu erheblichen Problemen führen.

Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden:

• Können Lastwagen und Baumaschinen zufahren?
• Ist genügend Platz für einen Kran vorhanden?
• Wo können Baumaterialien gelagert werden?
• Muss über ein fremdes Grundstück gefahren werden?
• Ist die Zufahrt rechtlich gesichert?

Eine schwierige Baustellenlogistik kann den Bauablauf erschweren und direkte Auswirkungen auf die Baukosten haben.

7. Baugrund untersuchen

Die Oberfläche eines Grundstücks sagt wenig darüber aus, was sich darunter befindet. Ungünstige Bodenverhältnisse können Fundation, Aushub und Baukosten erheblich beeinflussen.

Problematisch können beispielsweise sein:

• wenig tragfähiger Boden
• hoher Grundwasserstand
• Fels
• künstliche Auffüllungen
• Rutschgebiete
• belastetes Erdmaterial

Je nach Situation kann eine geologische oder geotechnische Untersuchung sinnvoll sein. Sie kann Hinweise darauf geben, welche Fundation notwendig ist und mit welchen Risiken beim Aushub gerechnet werden muss.

8. Hanglage richtig kalkulieren

Ein Grundstück am Hang kann eine hervorragende Aussicht und interessante architektonische Möglichkeiten bieten. Gleichzeitig kann die Topografie erhebliche Zusatzkosten verursachen.

Typische Kostentreiber sind:

• Stützmauern
• Hangsicherung
• aufwendiger Aushub
• Spezialfundationen
• Treppen und Niveauunterschiede
• Entwässerung
• längere oder anspruchsvollere Zufahrten

Deshalb sollte nicht nur der Landpreis mit anderen Grundstücken verglichen werden. Relevant ist vielmehr:

Grundstückspreis plus Aufwand, um darauf bauen zu können.

Ein flaches Grundstück mit höherem Kaufpreis kann als Gesamtprojekt günstiger sein als vermeintlich günstiges Bauland in anspruchsvoller Hanglage.

9. Altlasten und weitere Einschränkungen prüfen

Belastete Standorte können erhebliche Auswirkungen auf Planung, Aushub und Kosten haben. Auch weitere öffentlich-rechtliche Beschränkungen können für die Nutzung eines Grundstücks relevant sein.

Der ÖREB-Kataster fasst wichtige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen aus verschiedenen Bereichen zusammen. Kantone können zusätzlich weitere kantonale Themen aufnehmen. Der entsprechende Auszug sollte deshalb vor dem Kauf geprüft werden.

10. Sonne, Aussicht und Nachbargrundstücke analysieren

Eine Grundstückbesichtigung an einem sonnigen Nachmittag zeigt nur eine Momentaufnahme. Für die spätere Wohnqualität ist entscheidend, wie sich Sonne, Gelände und Bebauung über den Tages- und Jahresverlauf auswirken.

Vor dem Kauf sollten mindestens folgende Fragen beantwortet werden:

• Wo geht im Winter die Sonne auf und unter?
• Welche Bereiche werden durch Nachbarhäuser verschattet?
• Wie liegt das Grundstück zur Strasse?
• Wo befindet sich die beste Aussicht?
• Wo können geschützte und private Gartenbereiche entstehen?
• Was darf auf den Nachbarparzellen noch gebaut werden?

Besonders der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Eine heute freie Wiese kann ebenfalls Bauland sein und einige Jahre später überbaut werden.

Wer ein Grundstück hauptsächlich wegen Aussicht, Besonnung oder freier Umgebung kauft, sollte deshalb nicht nur die aktuelle Situation betrachten, sondern auch die planerischen Möglichkeiten auf den angrenzenden Parzellen.

11. Nebenkosten des Grundstückkaufs berücksichtigen

Neben dem ausgeschriebenen Kaufpreis können weitere Kosten entstehen. Je nach Kanton und Situation gehören dazu beispielsweise:

• Notariatskosten
• Grundbuchgebühren
• Handänderungssteuer
• Vermessungskosten
• Finanzierungskosten
• Kosten für die Errichtung oder Anpassung eines Schuldbriefs

Die Regelungen unterscheiden sich kantonal deutlich. Einige Kantone erheben eine Handänderungssteuer, andere arbeiten mit entsprechenden Grundbuch- oder Beurkundungsgebühren. Die Nebenkosten sollten deshalb vor Vertragsabschluss für den konkreten Standort berechnet werden.

12. Vor dem Kauf eine Machbarkeitsstudie erstellen

Die entscheidende Frage lautet nicht nur:

«Gefällt uns dieses Grundstück?»

Sondern vielmehr:

«Können wir auf diesem Grundstück unser gewünschtes Haus innerhalb unseres Budgets realisieren?»

Eine Architektin oder ein Architekt kann vor dem Kauf beispielsweise folgende Punkte grob prüfen:

• mögliches Gebäudevolumen
• Position des Hauses auf dem Grundstück
• Anzahl Geschosse
• Zufahrt
• Parkierung
• grobe Grundrissorganisation
• Gartennutzung
• baurechtliche Einschränkungen
• besondere Kostenrisiken

Eine solche Machbarkeitsstudie ersetzt keine Baubewilligung. Sie reduziert jedoch das Risiko, eine Parzelle zu erwerben, auf der sich das gewünschte Projekt nicht oder nur mit erheblichen Mehrkosten realisieren lässt.

Grundstück reservieren: Vorsicht vor Zeitdruck

Bei attraktiven Grundstücken entsteht schnell das Gefühl, sofort entscheiden zu müssen. Trotzdem sollten zumindest die wichtigsten Unterlagen vor einer verbindlichen Verpflichtung geprüft werden.

Dazu gehören idealerweise:

• Grundbuchauszug
• ÖREB-Auszug
• Zonenplan
• Bauvorschriften
• Angaben zur Erschliessung
• Grundstücksplan
• bekannte Dienstbarkeiten

Bei offenen Fragen sollten die zuständige Gemeinde oder geeignete Fachpersonen beigezogen werden.

Grundstück kaufen als Person aus dem Ausland

Für bestimmte Personen im Ausland gelten beim Erwerb von Schweizer Grundstücken besondere Regeln. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – bekannt als Lex Koller – beschränkt den Grundstückserwerb durch bestimmte ausländische Personen und Gesellschaften.

Ob eine Bewilligung notwendig ist, wird von der zuständigen kantonalen Behörde anhand des konkreten Falls beurteilt. Wer davon betroffen sein könnte, sollte dies vor Vertragsabschluss klären.

Was macht ein gutes Baugrundstück aus?

Ein gutes Grundstück muss nicht zwingend besonders gross sein. Wichtiger ist das Zusammenspiel verschiedener Faktoren:

Baurecht + Erschliessung + Topografie + Orientierung + Lage + Preis

Eine kompakte und gut erschlossene Parzelle kann mehr architektonische Möglichkeiten bieten als ein wesentlich grösseres Grundstück, dessen Bebauung durch Abstände, Topografie, Dienstbarkeiten oder andere Einschränkungen stark begrenzt ist.

Checkliste vor dem Grundstückskauf

Vor der Unterschrift sollten Sie folgende Fragen beantworten können:

• Liegt das Grundstück in einer geeigneten Bauzone?
• Welche Bauvorschriften gelten?
• Wie gross darf tatsächlich gebaut werden?
• Welche Informationen enthält der ÖREB-Kataster?
• Welche Einträge bestehen im Grundbuch?
• Gibt es Dienstbarkeiten?
• Ist die Zufahrt rechtlich und praktisch gesichert?
• Ist das Grundstück vollständig erschlossen?
• Welche Anschlusskosten sind zu erwarten?
• Gibt es Hinweise auf schwierigen Baugrund?
• Bestehen Altlasten oder andere Einschränkungen?
• Wie wirken Sonne, Gelände und Nachbargebäude?
• Was darf auf den Nachbargrundstücken noch gebaut werden?
• Welche Kaufnebenkosten entstehen?
• Passt das gewünschte Haus tatsächlich auf die Parzelle?
• Passt das Gesamtprojekt inklusive Grundstück und Haus zum verfügbaren Budget?

Fazit: Erst prüfen, dann Grundstück kaufen

Beim Grundstückskauf entscheidet nicht allein der Preis pro Quadratmeter. Entscheidend ist, welches Haus darauf rechtlich, technisch und wirtschaftlich realisiert werden kann.

Wer ÖREB-Kataster, Grundbuch, Bauvorschriften, Erschliessung und Baugrund vor dem Kauf prüft und das gewünschte Haus zumindest grob auf der Parzelle testet, schafft eine wesentlich bessere Grundlage für das spätere Bauprojekt.

Der wichtigste Schritt findet deshalb vor der Unterschrift statt:

Erst das Baupotenzial prüfen – dann das Grundstück kaufen.

Häufige Fragen zum Grundstückskauf in der Schweiz

Was muss ich prüfen, bevor ich Bauland kaufe?

Besonders wichtig sind Bauzone und Bauvorschriften, ÖREB-Kataster, Grundbuch und Dienstbarkeiten, Erschliessung, Zufahrt, Baugrund sowie mögliche Kaufnebenkosten. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob sich das gewünschte Haus auf der Parzelle tatsächlich realisieren lässt.

Wie finde ich heraus, was auf einem Grundstück gebaut werden darf?

Ausgangspunkt sind Zonenplan sowie kommunale und kantonale Bauvorschriften. Der ÖREB-Kataster liefert zusätzliche Informationen über wichtige öffentlich-rechtliche Einschränkungen des Grundstücks. Für ein konkretes Bauprojekt empfiehlt sich zusätzlich eine einfache baurechtliche Machbarkeitsprüfung.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und ÖREB-Kataster?

Vereinfacht gesagt dokumentiert das Grundbuch unter anderem privatrechtliche Rechte und Belastungen eines Grundstücks. Der ÖREB-Kataster macht wichtige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen zugänglich. Beide Informationsquellen sind für eine umfassende Grundstücksprüfung relevant.

Sollte man vor dem Grundstückskauf einen Architekten beiziehen?

Bei einem geplanten individuellen Haus ist das häufig sinnvoll. Eine Architektin oder ein Architekt kann früh prüfen, ob Raumprogramm, Grundstück, Bauvorschriften und Budget grundsätzlich zusammenpassen und welche besonderen Risiken bei der Parzelle bestehen.

Kann ich als Ausländerin oder Ausländer ein Grundstück in der Schweiz kaufen?

Das hängt unter anderem von Aufenthaltsstatus, Nutzung und der konkreten Situation ab. Für bestimmte Personen im Ausland gilt die Lex Koller. Über eine allfällige Bewilligungspflicht entscheidet die zuständige kantonale Behörde.