Das sollten Sie zum Thema Eigenmietwert wissen
Erfahren Sie, wie der Eigenmietwert berechnet wird, wie Sie ihn reduzieren und mit einer geschickten Planung die steuerlichen Auswirkungen des Eigenmietwerts abfedern können.
Warum gibt es den Eigenmietwert?
Die Nutzung der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses stellt aus steuerlicher Sicht ein Naturaleinkommen dar, das in Form des Eigenmietwerts zu versteuern ist. Im Gegenzug lassen sich die Hypothekarzinsen und die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft in der Steuererklärung vom Eigenmietwert abziehen. Grundsätzlich soll dieses Steuersystem verhindern, dass Eigenheimbesitzer bessergestellt sind als Steuerpflichtige, die zur Miete wohnen oder ihre Liegenschaft vermieten.
Kurz gesagt: Wer mietet, bezahlt die Miete aus bereits versteuertem Einkommen – und kann sie nicht von den Steuern abziehen. Wer im eigenen Haus wohnt, «spart» sich zwar eine Miete, hat aber einen Nutzungswert (man wohnt ja irgendwo). Der Staat behandelt diesen Vorteil wie ein fiktives Einkommen, damit Eigentümer steuerlich nicht deutlich besser dastehen als Mieter. Im Gegenzug dürfen Eigentümer typischerweise Hypothekarzinsen und gewisse Unterhaltskosten abziehen. Der Eigenmietwert ist historisch der «Gegenposten», damit das System insgesamt als ausgewogen gilt.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Der Eigenmietwert richtet sich in den meisten Kantonen nach der sogenannten Marktmiete. Das ist der Mietzins, den man erzielen könnte, wenn man sein Eigenheim vermieten würde. Das Bundesgericht schreibt vor, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Darüber hinaus ist es aber den Kantonen selbst überlassen, den Eigenmietwert nach eigenen Regeln zu berechnen. Oft ist die Berechnung ziemlich kompliziert und nicht ohne Weiteres nachvollziehbar.
Wie beeinflusst der Eigenmietwert die Steuern?
Vom Eigenmietwert abziehen darf man in der Steuererklärung die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Sind Schuldzinsen und Unterhaltskosten zusammengerechnet höher als der Eigenmietwert, ergibt sich daraus für Eigenheimbesitzer eine Steuerersparnis. Im umgekehrten Fall zahlen sie mehr Steuern, als wenn sie kein Eigenheim hätten. Das kann der Fall sein, wenn das Zinsniveau eher tief ist. Bei einem Eigenheim im Wert von 1 Million Franken wirkt sich ein Hypothekarzinssatz von 2 Prozent auf die Steuern so aus: Das steuerbare Einkommen von 150 000 Franken erhöht sich um den Eigenmietwert. Nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten fällt das steuerbare Einkommen 3200 Franken höher aus als ohne das Eigenheim. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent zahlt dieser Hausbesitzer rund 1100 Franken mehr Einkommenssteuern.
Stärker benachteiligt sind Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek stark amortisiert oder sogar ganz abbezahlt haben. Beträgt die Hypothek 200 000 Franken, zahlt der Hausbesitzer in unserem Beispiel jedes Jahr über 5000 Franken mehr Steuern.
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