Ohne Sorge zur Vorsorge

Bevor das Projekt Einliegerwohnung vertieft geplant werden kann, sollte abgeklärt werden, ob und in welcher Form an der vorgesehenen Lage eine solche Wohnung zulässig ist. Diese Auskunft ist bei der zuständigen örtlichen Behörde oder bei einer Fachperson, welche die lokalen Bauvorschriften kennt, erhältlich.Hat das Bauamt grünes Licht gegeben, kann die Planung beginnen. Es ist von Vorteil, die Einliegerwohnung topaktuell auszustatten, denn moderne Mietobjekte generieren bessere Mietzinseinnahmen und finden schneller eine Mieterschaft. Ein separater Eingang und eine gute Schalldämmung gegenüber dem Hauptgebäude sichern die Privatsphäre beider Wohneinheiten. Genügend Parkplätze sowie ein sonniger Balkon oder Sitzplatz steigern die Vermietbarkeit. Möchte man im Ruhestand selber in die Einliegerwohnung ziehen und das Haus vermieten, ist bei der Planung zudem die Stufen- und Barrierefreiheit zu beachten.

Zentral ist die Wahl des Bauunternehmens, das das Projekt ausführen wird. Idealerweise hat es gute Referenzen und keine Einträge im Betreibungsregister am Firmenstandort. Das A und O einer erfolgreichen Zusammenarbeit ist der schriftliche Werkvertrag. In diesem müssen die auszuführenden Bau- und Ausbauarbeiten sowie die zu verwendenden Materialien festgelegt und ein Fixpreis oder zumindest ein Kostendach vereinbart werden.

Bei den Zahlungsmodalitäten sollten nur kleinere Vorauszahlungen vereinbart werden. Die Schlusszahlung von zehn Prozent des Gesamtbetrags soll erst nach Abnahme des Baus und nach der Behebung allfälliger Mängel erfolgen. Weiter ist bei der Vertragserstellung den Mängelrechten grosses Gewicht beizumessen. Diesbezüglich ist die Vereinbarung der SIA-Norm 118 vorteilhaft. Sie garantiert der Bauherrschaft längere Rügefristen als das Obligationenrecht und verpflichtet den Unternehmer, im Streitfall zu beweisen, dass kein Mangel vorliegt.

Ökonomische Aspekte berücksichtigen

Beim Erstellen einer Einliegerwohnung sind auch ökonomische Aspekte zu berücksichtigen. Der Bau einer Einliegerwohnung ist mit zusätzlichen Investitionskosten verbunden. Diese werden in der Regel durch eine höhere Hypothek abgedeckt, wofür die Banken von der Bauherrschaft mehr Eigenkapital verlangen. Zu den finanziellen Fragen gehört auch die Vermietbarkeit. Vor dem Bau sollte die Nachfrage nach kleinen Wohnungen am gegebenen Standort überprüft werden. Sind nur wenige Objekte im Internet ausgeschrieben, beträgt die durchschnittliche Insertionsdauer nur wenige Tage oder Wochen, ist das ein Indiz für eine hohe Nachfrage und damit für eine relativ sichere Quelle von Mietzinseinnahmen. Mit diesen kann die Hypothek sukzessive amortisiert werden. Im Pensionsalter besteht die Möglichkeit, in die Einliegerwohnung einzuziehen und das Haus zu vermieten. Diese Variante verspricht ein noch höheres Einkommen.

Marktgerechte Vermietung

Von Bedeutung ist ein dem Baubeginn vorausgehendes Gespräch mit einem Versicherungsberater. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Personenschäden von Dritten und durch die Bautätigkeit verursachte Schäden an Nachbargebäuden. Eine Bauwesenversicherung übernimmt die Kosten möglicher Schäden am eigenen Gebäude. Die Bauzeitversicherung schützt die eigene Baute gegen Feuer- und Elementarschäden. Sie ist in den meisten Kantonen obligatorisch. Nach der Erstellung der Einliegerwohnung ist der Versicherungswert der Gesamtliegenschaft angemessen zu erhöhen.

Die Existenz einer Einliegerwohnung hat steuerliche Auswirkungen. Erzielte Netto-Mietzinseinnahmen müssen als Einkommen versteuert werden. Dafür wird der Eigenmietwert der Liegenschaft anteilsmässig reduziert. Wird eine Wohnung zu günstig vermietet (also zum sogenannten Vorzugsmietzins), kann das Steueramt trotzdem den vollen Marktmietzins besteuern. Schlimmstenfalls könnten sogar noch Schenkungssteuern beim Mieter erhoben werden. Es lohnt sich also in jedem Fall, die Wohneinheit marktgerecht zu vermieten.

Die Unterhaltskosten sowie die Hypothekarzinsen können jährlich als Abzug berücksichtigt werden. Die Investitionskosten kommen nach einem Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer zum Tragen. Dies aber nur für Beträge, für die noch Rechnungen vorhanden sind. Aus diesem Grund ist es essenziell, alle Belege bis nach der Veräusserung der Immobilie sicher aufzubewahren, besonders auch jene, die älter als zehn Jahre sind. Selbst erbrachte Leistungen, werden steuerlich nicht berücksichtigt. Aktuell diskutiert die Politik, die Besteuerung der Eigenmietwerte sowie die Abzüge für die Hypothekarzinsen und den Liegenschaftsunterhalt abzuschaffen. Bei der Steuerplanung sollte diese mögliche zukünftige Rechtslage berücksichtigt werden.

Mietrecht will gelernt sein

Das heutige Mietrecht ist ein komplexes Regelwerk. Es ist ratsam, für die Vermietung eine Fachperson beizuziehen. Bereits die Wahl des richtigen Mieters ist sehr wichtig. In der Praxis hat sich die schriftliche Bewerbung der Mieter bewährt. Entsprechende Formulare können im Internet bezogen werden. Der zukünftige Mieter sollte sehr gute Referenzen vom Vormieter, keine Einträge im Betreibungsregister und einen Lohn haben, der mindestens das Dreifache des monatlichen Mietzinses beträgt.

Es ist vorteilhaft, Mietverträge schriftlich zu vereinbaren. Mündliche Verträge sind zwar rechtsgültig, in der Praxis bieten sie jedoch unnötiges Potenzial für Meinungsverschiedenheiten. Denn im Nachhinein lässt sich schwer beweisen, was genau vereinbart wurde. Gemäss Rechtsprechung sind nur Nebenkosten vom Mieter geschuldet, die im Mietvertrag einzeln aufgezählt sind. Werden beispielsweise die Schneeräumungskosten im Mietvertrag weder erwähnt noch angekreuzt, muss die Mieterschaft sie nicht bezahlen. Dies gilt selbst dann, wenn die Nebenkosten pauschal in Rechnung gestellt werden oder die Nebenkosten im vereinbarten Mietzins bereits inbegriffen sind.

Finanzielle Sicherheit für den Fall ausbleibender Mietzinszahlungen oder durch die Mieterschaft entstandene Mängel bietet die Mietzinskaution. Sie darf die Höhe des dreifachen monatlichen Mietzinses betragen und muss auf ein separates Mietzinskautionskonto einbezahlt werden, welches auf den Namen der Mieterin oder des Mieters eröffnet wird. Die Praxis zeigt, dass ein gewisses Mass an gesundem Misstrauen bei der Vermietung einer Einliegerwohnung von Nutzen ist. Deshalb empfiehlt es sich, die Wohnungsschlüssel erst nach Eingang der Mietzinskaution und des ersten Mietzinses zu übergeben. Vorsicht ist bei Vorzugsmietzinsen geboten, die unter dem Marktwert liegen. Für alle Fälle sollte im Mietvertrag ein Mietzinsvorbehalt in genügender Höhe vereinbart werden.