Guter Zeitpunkt für den Kauf

Im März 2012 nahm das Schweizer Stimmvolk mit einer hauchdünnen Mehrheit die Zweitwohnungsinitiative an. Die Initiative hat zur Folge, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent abgesehen von wenigen Ausnahmen keine herkömmlichen, nicht bewirtschafteten Ferienhäuser und -wohnungen mehr erstellt werden dürfen. Von diesem Eingriff in den Wohnungsmarkt sind praktisch alle Tourismusgemeinden im Alpenraum betroffen. Nach Annahme der Initiative war lange Zeit unklar, was in Zukunft in den betroffenen Gemeinden noch gebaut werden darf. Erst mit der Einführung des Zweitwohnungsgesetzes per 1. Januar 2016 wurde diese Verunsicherung grösstenteils beseitigt.

Folgen der Initiative

Bald fünf Jahre nach der Abstimmung stehen genügend Daten zur Verfügung, um den Effekt der Initiative auf die Preise von Ferienhäusern und -wohnungen in den betroffenen Gemeinden zu beurteilen. Erste Analysen dazu hat es bereits gegeben, allerdings konnte bisher der Effekt des Zweitwohnungsstopps nicht klar von anderen Einflüssen wie zum Beispiel dem Frankenschock isoliert werden. Mit speziellen statistischen Methoden ist es allerdings möglich, den spezifischen Effekt der Zweitwohnungsinitiative zu ermitteln. Dabei wird die theoretische Preisentwicklung für ein Szenario ohne die Initiative modelliert und mit der tatsächlichen Preisentwicklung in den Zweitwohnungsgemeinden verglichen. Hierbei zeigt sich, dass die Annahme der Initiative einen negativen Einfluss auf die Wohneigentumspreise in den betroffenen Gemeinden hatte. In den Jahren 2012 und 2013 waren noch keine klaren Abweichungen zwischen den zwei Preisentwicklungen ersichtlich. Im Jahr 2014 lagen die Preise aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Durchschnitt jedoch um 15,4 Prozent tiefer, als wenn die Initiative abgelehnt worden wäre; 2015 betrug der Abschlag im Durchschnitt immer noch 12,6 Prozent. Anstelle des tatsächlich beobachteten Preisrückgangs von rund 4,2 Prozent seit 2012 wären die Preise von Ferienwohnungen- und Ferienhäusern also nicht gesunken, sondern weiter angestiegen.

Kurzfristiger Effekt

In absoluten Zahlen entspricht der Unterschied im Jahr 2015 für ein durchschnittliches Ferienhaus CHF 100 000. Bei diesem Abschlag gilt es zu beachten, dass es sich hier um einen Vergleich mit einer hypothetischen Welt handelt, in der die Zweitwohnungsinitiative abgelehnt worden wäre. Auf den ersten Blick mag dieser negative Preiseffekt der Zweitwohnungsinitiative erstaunen. In Anbetracht der Kontingentierung an Ferienhäusern und -wohnungen wäre doch eher mit steigenden Preisen zu rechnen gewesen. Für das Minus gibt es zwei Hauptgründe. Einerseits wurden kurz nach Annahme der Initiative viele Gemeinden mit Neubauvorhaben überschwemmt. Viele Landbesitzer wollten noch rasch ihr Land mit Zweitwohnungen überbauen, da ihnen ein hoher Wertverlust auf dem Land drohte. Aufgrund von Einsprachen wurden zwar etliche Bauvorhaben verhindert, die übrigen sorgten jedoch für ein kurzfristiges Überangebot, das die Preisniveaus negativ beeinflusst haben dürfte. Andererseits haben aufgrund der lange anhaltenden Rechtsunsicherheit viele potenzielle Käufer eine abwartende Haltung eingenommen und kaum noch Ferienwohnungen gekauft.

Kurzfristig dürfte sich aufgrund des vielerorts noch grossen vorhandenen Angebots an Ferienhäusern und -wohnungen am derzeitigen Preistrend kaum etwas ändern. Der starke Schweizer Franken wirkt zudem wenig förderlich, weil er die Nachfrage aus dem Ausland deutlich dämpft. Mittel- bis langfristig ist bei altrechtlichen Liegenschaften, die als Ferienhäuser und -wohnungen genutzt werden können, aber wieder mit steigenden Preisen zu rechnen. Denn in Zukunft werden nur noch in wenigen Ausnahmen Ferienwohnungen ohne Nutzungseinschränkung erstellt werden können. Hauptsächlich bewirtschaftete Ferienwohnungen, die nur einige Wochen pro Jahr vom Besitzer selbst genutzt werden können, dürfen weiterhin bewilligt werden. Gerade bei Schweizer Interessenten, die ihr Ferienhaus häufig möglichst spontan und flexibel nutzen möchten, dürften solche bewirtschaftete Objekte aber nur bedingt auf Anklang stossen.

Guter Zeitpunkt

Im derzeitigen Umfeld immer noch sehr tiefer Hypothekarzinsen, schwindender Rechtsunsicherheit und einer grossen Auswahl an möglichen Objekten scheint der Zeitpunkt für den Erwerb eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in einer attraktiven Schweizer Tourismusdestination nicht schlecht gewählt zu sein. Früher oder später dürfte der Baustopp klassischer Ferienhäuser zu Knappheitserscheinungen führen, die sich preistreibend auswirken werden. Bei einem Kauf müssen Interessenten heute jedoch den Status des Ferienhauses bzw. allfällige Nutzungseinschränkungen im Detail abklären, um bei einem späteren Wiederverkauf keine Überraschungen zu erleben.   Thomas Rieder